Pour le bailleur social

– Un outil de financement vertueux. – Les rendements locatifs du secteur social étant souvent trop faibles dans les zones tendues pour amortir le coût de revient d’immeubles de qualité sur une durée normale, l’ULS permet aux bailleurs sociaux d’équilibrer les opérations qu’ils entreprennent dans ces secteurs, sans dégrader la qualité des logements risquant de résulter d’une réduction des coûts de production. Le bailleur-usufruitier ne mobilise généralement pas ses fonds propres, l’emprunt contracté pour l’achat de l’usufruit devant, idéalement, être entièrement autofinancé par la perception des loyers³²⁴. L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par des prêts aidés dans des conditions fixées par décret (CCH, art. L. 253-2). Actuellement, en application du 5° du I de l’article R. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette acquisition est éligible au prêt locatif social PLS. Mais les financements PLUS et PLAI sont également accessibles³²⁵.

– Deux modalités possibles. – Pour la mise en œuvre de ces montages opérationnels, le bailleur social peut soit acquérir l’usufruit des logements en état futur d’achèvement (EFA) (montage le plus fréquent), soit les réaliser en maîtrise d’ouvrage directe pour ne vendre que la nue-propriété en EFA (montage moins fréquent, mais validé par le ministère dans la note technique du 22 octobre 2019³²⁶ dès lors qu’il respecte le ratio de 30 % fixé par l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation³²⁷.