Les avantages de l’ULS

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Pour l’investisseur

– Un prix décoté… – L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté. La décote est fonction de la durée de l’usufruit et peut être calculée selon la méthode de l’actualisation des flux futurs (valorisation dite « économique »). Cette valorisation est néanmoins purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, pour des durées d’usufruit comprises entre quinze et vingt ans.

Inopposable à l’administration fiscale. La convention de valorisation est inopposable à l’administration fiscale pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière³²⁰. À cet égard, la valeur de l’usufruit est fixée par l’article 669 du Code général des impôts à 23 % de la valeur de la propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe. Ainsi, pour tout usufruit d’une durée comprise entre onze et vingt ans, la valeur fiscale de l’usufruit sera de 46 %.

– Neutralité fiscale. – Indépendamment de ce particularisme du point de vue fiscal, l’achat immobilier en nue-propriété est présenté comme étant neutre :

absence de taxation à l’IFI : l’investissement en nue-propriété est sans conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)³²¹, sauf les exceptions mentionnées dans lesquelles le montage en ULS n’entre en principe pas ;
absence de taxe foncière : la convention de démembrement temporaire met en principe à la charge de l’usufruitier le paiement de la taxe foncière et des autres frais et taxes liés à l’entretien et à la gestion du bien ;
absence de revenus taxables : la pleine propriété se reconstitue à l’extinction de l’usufruit sans fiscalité, le nu-propriétaire n’a pas de revenus locatifs taxables (tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux) ;
déductibilité exceptionnelle des intérêts d’emprunt : à titre d’exception au principe posé par la fiscalité selon lequel les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location, le Code général des impôts permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers dès lors que la dette a été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code³²². La nue-propriété de l’immeuble peut être détenue directement par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment d’une société civile de placement immobilier. Cette déduction s’opère dans les conditions de droit commun³²³.
TVA au taux réduit pour les logements neufs : enfin, dernier avantage fiscal non négligeable, les dispositions de l’article 278 sexies I, 10° du Code général des impôts assujettissent l’acquisition de la nue-propriété à la TVA au taux réduit.

Pour le bailleur social

– Un outil de financement vertueux. – Les rendements locatifs du secteur social étant souvent trop faibles dans les zones tendues pour amortir le coût de revient d’immeubles de qualité sur une durée normale, l’ULS permet aux bailleurs sociaux d’équilibrer les opérations qu’ils entreprennent dans ces secteurs, sans dégrader la qualité des logements risquant de résulter d’une réduction des coûts de production. Le bailleur-usufruitier ne mobilise généralement pas ses fonds propres, l’emprunt contracté pour l’achat de l’usufruit devant, idéalement, être entièrement autofinancé par la perception des loyers³²⁴. L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par des prêts aidés dans des conditions fixées par décret (CCH, art. L. 253-2). Actuellement, en application du 5° du I de l’article R. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette acquisition est éligible au prêt locatif social PLS. Mais les financements PLUS et PLAI sont également accessibles³²⁵.

– Deux modalités possibles. – Pour la mise en œuvre de ces montages opérationnels, le bailleur social peut soit acquérir l’usufruit des logements en état futur d’achèvement (EFA) (montage le plus fréquent), soit les réaliser en maîtrise d’ouvrage directe pour ne vendre que la nue-propriété en EFA (montage moins fréquent, mais validé par le ministère dans la note technique du 22 octobre 2019³²⁶ dès lors qu’il respecte le ratio de 30 % fixé par l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation³²⁷.

Pour le locataire ou l’accédant à la propriété

– L’accès locatif. – Les locataires sont sélectionnés par les procédures habituelles d’attribution des logements sociaux. Ils bénéficient d’un bail à des conditions normales, sous réserve des modalités stipulées pour gérer l’extinction de l’usufruit temporaire étudiées ci-dessus.

– L’accession progressive à la propriété. – Le montage est également présenté comme pouvant permettre à des ménages locataires d’accéder progressivement à la propriété, l’investissement se limitant à la valeur de la nue-propriété, soit environ 60 % de la valeur du bien, mais sous réserve que le loyer soit effectivement inférieur au poids d’un remboursement d’emprunt. Ils sont alors à la fois nus-propriétaires et locataires pendant la période temporaire d’usufruit, puis deviennent pleins propriétaires à l’extinction de l’usufruit. Le montant des loyers évités à partir de la quinzième année est censé leur permettre de compléter le remboursement de l’emprunt ayant servi à financer la nue-propriété.

Pour la collectivité locale

– Multiples avantages. – La collectivité locale profite quant à elle de la construction de logements sociaux ou intermédiaires de qualité, nécessitant un moindre financement public, et permettant de générer sur son territoire une offre de logements locatifs intéressants favorisant la mixité sociale.

« Cerise sur le gâteau ». Point clé pour les collectivités locales : les logements sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU (CGI, art. L. 302-5 et s.) dès lors qu’il s’agit de logements locatifs appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré ou de logements conventionnés dans les conditions définies à l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation et dont l’accès est soumis à des conditions de ressources³²⁸. Une circulaire du 17 avril 2007, depuis rapportée et inopposable, l’avait confirmé expressément³²⁹. La note technique du ministère à l’attention des préfectures de région, en date du 22 octobre 2019, susvisée, le confirme également sans aucune ambiguïté : « Les logements en ULS agréés en PLAI, PLUS ou PLS, dans les conditions précitées, sont dûment décomptés dans les logements sociaux de la commune d’implantation, en application des dispositions des articles L. 302-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, pendant toute la période d’usufruit, et pendant cinq ans à l’issue de la durée de jouissance de l’usufruit et de l’arrivée à échéance de la convention APL de ces logements ».