L’incidence de l’usufruit locatif social sur les baux d’habitation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L’existence d’un ULS produit des effets tant sur la conclusion (§ I) que sur l’expiration (§ II) des baux d’habitation consentis par l’usufruitier.

La conclusion du bail

– Mentions obligatoires. – Le bail d’un logement objet d’un ULS est consenti par l’usufruitier seul. Pour l’information du locataire, l’article L. 253-3 du Code de la construction et de l’habitation impose d’y faire figurer, de manière apparente, trois mentions obligatoires :

le statut juridique du logement ;
le terme ultime du contrat ;
et la reproduction des articles L. 253-5 à L. 253-7 du Code de la construction et de l’habitation.

L’expiration du bail

– Aménagements au droit commun. – Conformément à l’adage Nemo plus juris, le bail consenti par l’usufruitier prend fin de plein droit à la date d’extinction de l’usufruit locatif social³¹⁶. À cet effet, il est précisé³¹⁷ que les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du Code civil ne s’appliquent pas aux baux passés par un usufruitier locatif social. Néanmoins, pour anticiper la fin de l’usufruit et cette conséquence de l’extinction du bail, une procédure particulière a été mise en place par les articles L. 253-5 et 6 du Code de la construction et de l’habitation à destination tant du locataire que des nus-propriétaires.

Information préalable par l’usufruitier. L’information préalable à l’extinction de l’ULS repose sur l’usufruitier-bailleur. Elle est délivrée en deux temps :

dans un premier temps, un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5 du Code de la construction et de l’habitation en vertu duquel :« Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :
dans un second temps, trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par l’article R. 253-2 du Code de la construction et de l’habitation³¹⁸ la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Étant précisé que le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

Ce n’est que si le locataire n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur qu’il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit³¹⁹.