La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Durée. – Dès lors que la convention d’usufruit est passée au titre d’un logement social ou intermédiaire, elle doit avoir une durée minimale de quinze ans314, que certaines régions exigent315 de fixer à dix-sept ans.
Droits des parties. En matière de copropriété, la répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire a posé question. Elle est désormais encadrée par les dispositions impératives de l’article L. 253-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, que la convention des parties peut compléter.

Encadrement impératif de la répartition des charges en ULS

L’usufruitier doit supporter seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs fixées dans le budget prévisionnel) et 14-2, I (travaux hors budget votés en assemblée générale) de la loi de 1965 sur la copropriété.
L’usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa de l’article 23 de la loi de 1965, et exerce le droit de vote pour toutes les décisions sauf celles relatives au n) de l’article 25 (ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration) et au c) de l’article 26 (suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat), pour lesquelles un mandat exprès reste possible.
L’usufruitier peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c) de l’article 25 (désignation ou révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical).
La convention doit prévoir les modalités de régularisation des charges et le sort des avances et provisions lors de l’extinction de l’usufruit, clauses qui sont inopposables au syndicat des copropriétaires, comme en matière de vente.