– Critiques de l’ULS. – La situation du locataire lors de l’extinction de l’usufruit fait, toutefois, encourir à l’ULS un reproche : l’absence de pérennité. De ce fait, certains considèrent que les logements concernés ne devraient pas être comptés dans les quotas fixés par la loi SRU, accusant le dispositif de relever « d’une stratégie risquée de contournement de la loi SRU, qui participe d’un processus de privatisation, d’élitisation et de désinstitutionnalisation du logement social »330.
Un inconvénient à relativiser : l’absence de pérennité
Un inconvénient à relativiser : l’absence de pérennité
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Position du gouvernement : développement conditionnel de l’ULS. – Une telle polémique nous semble aujourd’hui éteinte, compte tenu des instructions données par le ministère aux préfectures de région dans la note technique du 22 octobre 2019 déjà citée. Après avoir rappelé que le maintien d’un haut niveau de production de logements sociaux était une priorité du gouvernement en matière de logement, et que parmi tous les leviers mobilisables par les bailleurs sociaux l’usufruit locatif social pouvait être mobilisé plus activement que par le passé, cette note affirme que : « Si le caractère social “limité” dans le temps des logements financés en ULS justifie pleinement l’encadrement du mécanisme au travers des orientations objets de la présente note, il ne saurait justifier à lui seul un refus d’agrément de ces opérations ». Elle incite donc au développement de ces opérations en ULS, mais seulement dans les communes où l’offre de logements sociaux est déjà suffisamment diversifiée. Sur ce fondement interviennent désormais des investisseurs institutionnels en nue-propriété, tels que la société Tonus Territoires, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, ou le fonds initial développé par le Fonds de co-investissement de l’Anru dans le cadre du Programme d’Investissements d’Avenir (PIA).
– Mais un développement conditionnel. – La note précitée pose cependant des conditions à la délivrance des agréments PLAI, PLUS ou PLS en ULS, que le gouvernement souhaite voir rester prioritairement orientée vers le développement d’une offre pérenne à destination des ménages modestes, « seule susceptible de répondre durablement aux besoins des populations ».
ULS : le « oui, mais » gouvernemental
Conditions posées à la délivrance des agréments PLAI, PLUS ou PLS pour les opérations développées en usufruit locatif social
1. Mettre en place une vision stratégique sur le développement des opérations en montage ULS pour piloter les agréments selon les territoires, car « la production en ULS ne saurait s’y substituer à la dynamique de production pérenne de logement social, en particulier dans les territoires en déficit de logements sociaux ».
2. Cibler les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) et les communes fortement dotées en logement social. L’ULS permet en effet la mobilisation des financements dédiés au logement social dans les QPPV, tout en favorisant la diversification de l’habitat à terme, les logements correspondants ayant vocation à évoluer vers le parc libre à l’échéance de l’usufruit.
3. Éviter les communes déficitaires en logements sociaux, ou les communes carencées, même si des exceptions semblent envisageables lorsqu’une dynamique immobilière forte est constatée depuis la fin de la dernière période triennale de référence permettant de remplir les objectifs de mixité sociale.
4. Utiliser l’ULS pour accélérer la production de logements à destination des étudiants, dans les villes concernées par un fort déficit en la matière.
5. Anticiper le relogement des locataires en fin d’usufruit. La note technique conditionne même l’agrément des opérations en ULS à une analyse de la capacité du bailleur à assurer, dans le territoire concerné, à l’échéance de l’usufruit, un relogement dans de bonnes conditions des ménages occupants, d’autant plus en cas d’agréments PLAI, voire PLUS, concernant des ménages occupants susceptibles de rester sous les plafonds de ressources à l’échéance de l’usufruit.
Le délicat cadrage de l’ULS : exemple de l’Île-de-France
La région Île-de-France a mis en place à compter du 1er juin 2022 un nouveau cadrage de l’ULS qui le rend possible sur tout le territoire francilien, quel que soit le statut des communes par rapport à la loi SRU, tout en prenant garde à ce que l’ULS demeure complémentaire au logement social pérenne. Cette précaution se matérialise par un plafond à 10 % de la production annuelle départementale de logement social (ce qui augmente potentiellement la production actuelle de 500 logements à 2 000 logements)331. La note porte en outre de quinze à dix-sept ans la durée minimale des conventions d’usufruit et d’APL pour « lisser dans le temps » les relogements et les remises sur le marché éventuelles des logements.