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Sous le régime réel d’imposition
2023
– Conditions de déductibilité. – Le Code général des impôts établit une liste des dépenses pouvant être déduites au titre des revenus fonciers. Cependant, pour être déduites, les dépenses doivent répondre à des conditions générales : …
Le revenu brut
2023
Le revenu foncier intègre en outre les abandons ou minorations, quels qu’en soient les motifs 338 , ainsi que les indemnités d’assurance perçues par le bailleur pour compenser une perte de revenus imposables, s’il a été souscrit une assurance contre les loyers impayés. …
Situations particulières
2023
– Démembrement de propriété. – Lorsque le logement loué est démembré, les loyers sont imposables entre les mains de l’usufruitier 334 . Les dépenses du logement loué seront déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. Il en résulte que l’usufruitier pourra déduire des loyers les dépenses d’entretien. Le nu-propriétaire est autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les charges lui incombant qu’il a effectivement supportées (grosses réparations par exemple). S’il ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il constatera un déficit …
Les locations imposables
2023
– Seuls relèvent des revenus fonciers les loyers de la location de logements nus. – Les revenus des locations d’immeubles relèvent de plein droit du régime des revenus fonciers 332 . Les locations de bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation relèveront du même régime. Cependant, certains loyers de logements ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers mais dans une autre catégorie d’imposition. La location (et la sous-location) de logement meublé relève, en effet, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La sous-location de logement nu relève, …
Un inconvénient à relativiser : l’absence de pérennité
2023
Conditions posées à la délivrance des agréments PLAI, PLUS ou PLS pour les opérations développées en usufruit locatif social …
Pour l’investisseur
2023
– Neutralité fiscale. – Indépendamment de ce particularisme du point de vue fiscal, l’achat immobilier en nue-propriété est présenté comme étant neutre : …
Appréciation critique sur l’ULS
2023
– Une formule gagnant-gagnant. – L’ULS présente des avantages importants. Dans l’intérêt général, il contribue à la production de logements à prix abordables dans les territoires dits « tendus ». Les investisseurs ciblés par l’ULS sont généralement des particuliers ne recherchant pas un complément immédiat de revenus et disposant d’un certain niveau de liquidités (les prix minimums constatés étant de l’ordre de 80 à 100 000 €) à la recherche d’un placement intéressant sur le long terme. La rentabilité de l’investissement dépendra de la valeur du logement sous-jacent liée, comme pour tout …
La conclusion du bail
2023
– Mentions obligatoires. – Le bail d’un logement objet d’un ULS est consenti par l’usufruitier seul. Pour l’information du locataire, l’article L. 253-3 du Code de la construction et de l’habitation impose d’y faire figurer, de manière apparente, trois mentions obligatoires : …
Le cadre juridique de l’ULS
2023
– Un encadrement a minima . – L’ULS est peu réglementé. Le législateur pose quelques bornes à la liberté contractuelle en termes de répartition des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire (Sous-section I). Il aménage en outre, dans l’intérêt des locataires, la conclusion et surtout l’expiration des baux d’habitation consentis par l’usufruitier (Sous-section …
Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social
2023
– Une liberté contractuelle encadrée. – Une convention d’usufruit doit répartir clairement les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Elle est en principe le fruit de la liberté contractuelle, dans les limites (très souples) fixées par le Code civil. Cependant, le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour en compléter le cadre 312 , de sorte que le dispositif est désormais régi …