Pour l’investisseur

Pour l’investisseur

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Un prix décoté… – L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté. La décote est fonction de la durée de l’usufruit et peut être calculée selon la méthode de l’actualisation des flux futurs (valorisation dite « économique »). Cette valorisation est néanmoins purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, pour des durées d’usufruit comprises entre quinze et vingt ans.
Inopposable à l’administration fiscale. La convention de valorisation est inopposable à l’administration fiscale pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière320. À cet égard, la valeur de l’usufruit est fixée par l’article 669 du Code général des impôts à 23 % de la valeur de la propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe. Ainsi, pour tout usufruit d’une durée comprise entre onze et vingt ans, la valeur fiscale de l’usufruit sera de 46 %.
– Neutralité fiscale. – Indépendamment de ce particularisme du point de vue fiscal, l’achat immobilier en nue-propriété est présenté comme étant neutre :
  • absence de taxation à l’IFI : l’investissement en nue-propriété est sans conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)321, sauf les exceptions mentionnées dans lesquelles le montage en ULS n’entre en principe pas ;
  • absence de taxe foncière : la convention de démembrement temporaire met en principe à la charge de l’usufruitier le paiement de la taxe foncière et des autres frais et taxes liés à l’entretien et à la gestion du bien ;
  • absence de revenus taxables : la pleine propriété se reconstitue à l’extinction de l’usufruit sans fiscalité, le nu-propriétaire n’a pas de revenus locatifs taxables (tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux) ;
  • déductibilité exceptionnelle des intérêts d’emprunt : à titre d’exception au principe posé par la fiscalité selon lequel les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location, le Code général des impôts permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers dès lors que la dette a été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code322. La nue-propriété de l’immeuble peut être détenue directement par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment d’une société civile de placement immobilier. Cette déduction s’opère dans les conditions de droit commun323.
  • TVA au taux réduit pour les logements neufs : enfin, dernier avantage fiscal non négligeable, les dispositions de l’article 278 sexies I, 10° du Code général des impôts assujettissent l’acquisition de la nue-propriété à la TVA au taux réduit.