Sous le régime réel d’imposition

Sous le régime réel d’imposition

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Conditions de déductibilité. – Le Code général des impôts établit une liste des dépenses pouvant être déduites au titre des revenus fonciers. Cependant, pour être déduites, les dépenses doivent répondre à des conditions générales :
  • d’une part, elles doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si l’immeuble est loué pour partie en nu (revenus fonciers), pour partie en meublé (BIC), il conviendra d’opérer une ventilation des dépenses ;
  • d’autre part, elles sont engagées en « vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu », principe posé par l’article 13 du Code général des impôts. Elles sont effectivement acquittées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition ;
  • enfin, elles sont justifiées. Il appartient au contribuable de rapporter la preuve, par tous moyens, de la réalité des dépenses, de leur nature et de leur montant. Elles ne peuvent être exclues des charges déductibles par un texte particulier, à l’instar des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement exclues par l’article 31 du Code général des impôts.
– Liste indicative des charges déductibles. – L’article 31 du Code général des impôts établit une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers. Elle n’est pas limitative339. En effet, la jurisprudence340 a admis la déduction de certaines dépenses non visées par l’article 31, mais répondant aux conditions générales de déductibilité étudiées précédemment.
Cette liste (CGI, art. 31, I, 1°) comprend pour les logements :
  • les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire (a) ;
  • les primes d’assurance (a bis) ;
  • les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge du propriétaire (a ter) ;
  • les provisions pour charges de copropriété (a quater) ;
  • les dépenses d’amélioration, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’IR au titre des articles 200 quater ou 200 quarter A du Code général des impôts (b) ;
  • les impositions autres que celles incombant à l’occupant, dues à raison de ces logements (c) ;
  • les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (d) ;
  • les frais d’administration et de gestion (e).

Précisions sur les charges admises en déduction des revenus fonciers

Ce sont les articles 13, I et 31, I du Code général des impôts qui énoncent la règle. La déduction des charges est subordonnée à deux conditions. D’une part, les charges dont s’agit ne sont déductibles que de revenus fonciers imposables chez le même contribuable341 ; ainsi, les charges afférentes à la résidence principale, dont la jouissance est exonérée d’impôt par l’article 15, II du même code, ne peuvent être déduites. D’autre part, les dépenses à l’origine de ces charges doivent avoir été exposées dans le but d’acquérir ou conserver le revenu, soit ici, en vue de pouvoir louer un immeuble. Parmi ces charges figurent les dépenses exposées en vue de la réparation et de l’entretien des locaux, mais aussi de leur amélioration quand il s’agit de biens loués à usage de logement342.
1. Les dépenses de réparation et d’entretien du logement
D’une manière générale, elles correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état d’habitabilité, et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Cette définition n’est pas aussi précise qu’il y paraît. On peut y intégrer le coût de la mise aux normes de décence, ainsi que, selon les règles exposées dans les chapitres précédents du présent rapport, les dépenses d’adaptation au handicap, ou de transition énergétique du logement.
2. Les dépenses d’amélioration de l’immeuble
Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de l’immeuble ne constituent pas, en principe, des charges déductibles ; pour le fiscaliste, elles concourent à l’acquisition ou à la conservation d’un capital et ne peuvent donc être déduites des revenus. Cependant, le coût des travaux d’amélioration portant sur des locaux d’habitation est admis en déduction des revenus fonciers. Cela recouvre les travaux ayant pour objet d’apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. La jurisprudence administrative en fournit de nombreux exemples en admettant en déduction les travaux de remise en état du gros œuvre, de réfection du chauffage central ou de l’installation électrique, la réparation ou remplacement des huisseries, le changement de chaudière, ou la mise en conformité d’un ascenseur.
Cependant, leur déduction est subordonnée à une condition supplémentaire. Lorsque les travaux d’amélioration ne sont pas dissociables de travaux de construction ou d’agrandissement, ils ne peuvent ouvrir droit à déduction. Par exemple, ajouter un système de chauffage central ou de nouveaux sanitaires ne constitue pas une charge déductible du revenu foncier si ces travaux d’installation s’intègrent au sein d’un chantier consistant par exemple à complètement réaménager d’anciennes dépendances, ou des combles, qui auparavant n’étaient pas habitables. On perçoit que, même pour un contribuable de bonne foi, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver entre dépenses déductibles et non déductibles.
3. Les intérêts d’emprunt
Entrent également dans la catégorie des dépenses déductibles du revenu foncier, non pas les sommes engagées en capital pour financer la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble, mais les intérêts des emprunts contractés pour mobiliser ces sommes, et les frais y afférents (CGI, art. 31, I, 1°, d)343. Bien entendu, seuls sont déductibles les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers. Jurisprudence et doctrine administrative ont accepté d’étendre cette déductibilité aux intérêts et frais des prêts substitutifs en cas de « rachat de crédit », à condition toutefois que le produit du nouvel emprunt soit intégralement employé au remboursement de l’emprunt initial344.
4. Autres frais
4.1 – Frais de gestion
La déduction des frais exposés pour la gestion d’un immeuble loué est gravée au contraire dans le marbre pour un montant nominal de 20 € par an et par local. Mais sont déductibles en sus pour leur montant réel (et justifié), les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure, les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, et les primes d’assurance.
4.2 – Impositions
Le contribuable bailleur d’un logement peut déduire de ses revenus fonciers la taxe foncière dont il est redevable.
4.3 – Charges de copropriété
Les provisions liées aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes d’un immeuble en copropriété, et certaines dépenses pour travaux sur lesdites parties communes, sont admises en charges déductibles, dès lors qu’elles ont été assumées au cours de l’année d’imposition.
Est en revanche exclue toute déduction au titre de l’amortissement, c’est à dire toute constatation comptable de la dépréciation de l’immobilisation que constitue le logement loué345.