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Sous le régime du micro-foncier
2023
– Régime applicable. – Sauf option expresse pour le régime réel, les contribuables remplissant les conditions précitées sont soumis de plein droit au régime du micro-foncier. Leur revenu net imposable est déterminé en appliquant sur le revenu brut un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut. Les contribuables relevant du micro-foncier sont dispensés de souscrire une déclaration de revenus fonciers (2044). Ils portent directement leur revenu brut foncier sur la déclaration d’ensemble de leurs revenus (2042). La …
Sous le régime réel d’imposition
2023
Ce sont les articles 13, I et 31, I du Code général des impôts qui énoncent la règle. La déduction des charges est subordonnée à deux conditions. D’une part, les charges dont s’agit ne sont déductibles que de revenus fonciers imposables chez le même contribuable 341 ; ainsi, les charges afférentes à la résidence principale, dont la jouissance est exonérée d’impôt par l’article 15, II du même code, ne peuvent être déduites. D’autre part, les dépenses à l’origine de ces charges doivent avoir été exposées dans le but d’acquérir ou conserver le revenu, soit ici, en vue de pouvoir louer un …
Sous le régime réel d’imposition
2023
– Liste indicative des charges déductibles. – L’article 31 du Code général des impôts établit une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers. Elle n’est pas limitative 339 . En effet, la jurisprudence 340 a admis la déduction de certaines dépenses non visées par l’article 31, mais répondant aux conditions générales de déductibilité étudiées …
Un inconvénient à relativiser : l’absence de pérennité
2023
La région Île-de-France a mis en place à compter du 1 er juin 2022 un nouveau cadrage de l’ULS qui le rend possible sur tout le territoire francilien, quel que soit le statut des communes par rapport à la loi SRU, tout en prenant garde à ce que l’ULS demeure complémentaire au logement social pérenne. Cette précaution se matérialise par un plafond à 10 % de la production annuelle départementale de logement social (ce qui augmente potentiellement la production actuelle de 500 logements à 2 000 logements) 331 . La note porte en outre de quinze à dix-sept ans la durée minimale des conventions …
Pour la collectivité locale
2023
– Multiples avantages. – La collectivité locale profite quant à elle de la construction de logements sociaux ou intermédiaires de qualité, nécessitant un moindre financement public, et permettant de générer sur son territoire une offre de logements locatifs intéressants favorisant la mixité sociale. …
Pour le locataire ou l’accédant à la propriété
2023
– L’accès locatif. – Les locataires sont sélectionnés par les procédures habituelles d’attribution des logements sociaux. Ils bénéficient d’un bail à des conditions normales, sous réserve des modalités stipulées pour gérer l’extinction de l’usufruit temporaire étudiées ci-dessus. …
Pour le bailleur social
2023
– Deux modalités possibles. – Pour la mise en œuvre de ces montages opérationnels, le bailleur social peut soit acquérir l’usufruit des logements en état futur d’achèvement (EFA) (montage le plus fréquent), soit les réaliser en maîtrise d’ouvrage directe pour ne vendre que la nue-propriété en EFA (montage moins fréquent, mais validé par le ministère dans la note technique du 22 octobre 2019 326 dès lors qu’il respecte le ratio de 30 % fixé par l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation 327 …
Pour l’investisseur
2023
– Un prix décoté… – L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté. La décote est fonction de la durée de l’usufruit et peut être calculée selon la méthode de l’actualisation des flux futurs (valorisation dite « économique »). Cette valorisation est néanmoins purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, pour des durées d’usufruit comprises entre quinze et vingt …
L’expiration du bail
2023
– Aménagements au droit commun. – Conformément à l’adage Nemo plus juris , le bail consenti par l’usufruitier prend fin de plein droit à la date d’extinction de l’usufruit locatif social 316 . À cet effet, il est précisé 317 que les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du Code civil ne s’appliquent pas aux baux passés par un usufruitier locatif social. Néanmoins, pour anticiper la fin de l’usufruit et cette conséquence de l’extinction du bail, une procédure particulière a été mise en place par les articles L. 253-5 et 6 du Code de la construction et de l’habitation à destination tant …
La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
2023
L’usufruitier doit supporter seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs fixées dans le budget prévisionnel) et 14-2, I (travaux hors budget votés en assemblée générale) de la loi de 1965 sur la …