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Une vente « convertie » en promesse de vente ?
2022
– Position du problème. – L'application des principes proposés ci-dessus, en ce qu'ils instaureraient une solennité nouvelle en matière de vente immobilière, emporterait une conséquence à la fois simple et radicale : à défaut d'avoir signé un acte authentique, les parties ne peuvent se trouver engagées dans le cadre d'un contrat de vente immobilière. Le contrat de vente serait en effet entaché d'une nullité 684 empêchant l'acte de produire les effets initialement recherchés. Néanmoins, et en pratique, la signature de ventes sous signature privée reste courante, notamment dans les locaux de …
La nullité de la vente consentie
2022
– Le choix opéré par l'ordonnance du 10 février 2016. – Malgré quelques hésitations de la jurisprudence 673 , l'ordonnance du 10 février 2016 est venue consacrer avec la plus grande clarté la conception moderne des nullités. C'est ainsi que l'article 1179 du Code civil reprend le critère de la finalité de la règle de forme, la protection de l'intérêt général appelant une nullité absolue quand la protection d'un intérêt particulier se limite à une nullité relative 674 . Le choix opéré n'est en rien théorique. En effet, retenir la qualification de nullité relative restreint les titulaires de …
La nullité de la vente consentie
2022
– Principe d'adéquation. – La cohérence commanderait de fixer la sanction applicable au non-respect de ce nouveau formalisme au regard de l'objectif poursuivi. C'est ainsi que doit s'appliquer un « principe d'adéquation », « qui veut que la sanction soit adaptée à la fin poursuivie par l'exigence de forme » 670 . S'agissant de l'introduction d'un formalisme direct, la sanction de l'inopposabilité ne semble pas pouvoir être retenue. Celle-ci se comprendrait en effet à l'égard de tiers, mais en aucun cas entre les parties à un acte dont la formation est discutée. Il semble donc que la seule …
Les sanctions et responsabilités applicables
2022
– Plan. – Avant d'envisager les sanctions et responsabilités qui seraient le cas échéant applicables par suite de l'adoption de ce nouveau formalisme, il est nécessaire de déterminer les situations ou comportements sanctionnables. En premier lieu, et de manière assez naturelle, il convient d'imaginer ce qui découlerait du non-respect de ce nouveau formalisme. Quelle conséquence devrions-nous attacher à l'absence d'acte écrit et authentique pour constater la vente immobilière ? (§ I). En deuxième lieu, le contrat de vente formé pourrait ne pas être respecté. Quelles seraient dès lors les …
L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– Une importance à l'origine d'une « resolennisation ». – Une plume des plus autorisées a relevé que « dans les idées les plus profondes de l'humanité, la terre n'est pas un bien comme les autres. Sa propriété est moins privative : son aliénation est moins libre ; sa vente ne peut pas être affaire courante entre deux individus » 662 . Puisque le bien immobilier n'est pas comparable à tout bien mobilier au regard de son importance (financière, sociétale, environnementale 663 , etc. ), l'application à celui-ci du même principe directeur qu'est le consensualisme ne peut que surprendre. Et …
Illustrations
2022
– Liste limitative. – La solennité d'un contrat ne se présume pas, elle doit résulter expressément et sans discussion possible des termes mêmes de la loi. Le principe restant celui du consensualisme 605 , la solennité fait figure d'exception 606 . En nous limitant aux seuls actes authentiques 607 , peuvent ainsi être cités la constitution d'hypothèque 608 , la subrogation conventionnelle par la volonté du débiteur 609 , la donation 610 , le contrat de mariage 611 , la vente d'immeuble à construire du secteur protégé 612 , la location-accession 613 , le contrat de fiducie lorsque les biens, …
Les autres objectifs assignés au formalisme
2022
– Le cas de la promesse unilatérale de vente. – Nous pouvons tout d'abord citer les promesses unilatérales de vente sous seing privé afférente à un immeuble ou à un droit immobilier 596 . Faute d'avoir respecté la formalité de l'enregistrement dans les dix jours à compter de la date de l'acceptation de cette promesse par son bénéficiaire, celle-ci se trouve frappée de nullité. L'accord des parties et l'application du principe du consensualisme ont permis la formation du contrat, lequel se retrouverait néanmoins dans pareille situation anéanti postérieurement en raison du non-respect d'une …
Le formalisme aux fins d'opposabilité
2022
– Objet de l'opposabilité aux tiers. – Le souci d'efficacité du contrat ne se limite pas aux parties mais peut devoir s'étendre aux tiers. Il s'agit dans ce cas de rendre le contrat opposable aux tiers. …
Le formalisme aux fins de preuve
2022
– Atténuation. – Par application du principe du consensualisme, le contrat de vente d'immeuble est valable sans l'accomplissement d'aucune forme. Son « efficacité » peut néanmoins en apparaître entachée faute de pouvoir apporter la preuve de l'existence de ce contrat ou de la nature des conventions qu'il …
Le contentieux lié au consensualisme. Synthèse
2022
– Différence de positionnement entre un vendeur et un acquéreur au stade de la sanction de l'inexécution. – Àtitre de synthèse, l'exécution forcée et la demande de versement de dommages et intérêts sont les principales actions pouvant être engagées par la partie non défaillante à l'égard de la partie défaillante. Les positionnements respectifs des vendeur et acquéreur justifient néanmoins que l'approche de l'un et de l'autre ne sera probablement pas la même en cas de défaillance du cocontractant. En effet, la défaillance du vendeur motivera l'acquéreur à engager soit la procédure d'exécution …