– Un contentieux protéiforme. – L'application du principe du consensualisme à la vente d'immeuble, au stade de l'échange de lettres d'offre et d'acceptation, peut donc prendre principalement deux formes. Il s'agira, dans un premier cas, de rechercher l'exécution forcée de la vente, en sollicitant le juge pour ce faire. Dans un second cas, le non-respect de l'obligation de faire inhérente à l'engagement pris par chacune des parties justifiera la mise en œuvre des sanctions y attachées.
Le contentieux lié au consensualisme. Synthèse
Le contentieux lié au consensualisme. Synthèse
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Différence de positionnement entre un vendeur et un acquéreur au stade de la sanction de l'inexécution. – Àtitre de synthèse, l'exécution forcée et la demande de versement de dommages et intérêts sont les principales actions pouvant être engagées par la partie non défaillante à l'égard de la partie défaillante. Les positionnements respectifs des vendeur et acquéreur justifient néanmoins que l'approche de l'un et de l'autre ne sera probablement pas la même en cas de défaillance du cocontractant. En effet, la défaillance du vendeur motivera l'acquéreur à engager soit la procédure d'exécution forcée, soit une action tendant à ce que soit prononcée en sa faveur l'allocation de dommages et intérêts. L'inverse n'est pas vrai pour le vendeur. Car s'il est vrai que celui-ci dispose de la même alternative, il l'est également de dire qu'il retiendra dans la plupart des cas la demande en versement de dommages et intérêts au détriment de l'action en exécution forcée. La raison en est simple, la défaillance de l'acquéreur peut être justifiée par des difficultés financières. Àquoi bon « bloquer » le bien immobilier à travers une procédure judiciaire en exécution forcée de la vente alors même que l'acquéreur dudit bien ne serait pas solvable ?
– La prise en compte de l'objectif recherché dans le choix de la procédure. – Le choix d'activer l'une ou l'autre de ces procédures se fera, classiquement, en considérant l'objectif recherché. Ces objectifs détaillés dans les développements ci-dessus peuvent être résumés de la manière suivante :
Des lettres (d'offre et d'acceptation) lourdes de conséquences
L'application du principe du consensualisme, sans réserve ni précaution rédactionnelle au stade de l'échange des lettres d'offre et d'acceptation entre les parties à la vente, est lourde de conséquences. Dans la plupart des cas, fort heureusement, les dossiers aboutissent sereinement à la réalisation effective et souhaitée des ventes en question. Dans d'autres, la défaillance ou le changement d'avis d'une des deux parties, sur la base d'échanges intervenus bien souvent sans conseil et notamment sans notaire, est susceptible de conduire :
- à une constatation judiciaire et subie de la vente intervenue sur la base d'échanges directs entre les parties ;
- à une procédure en exécution forcée du contrat (ainsi qu'à la condamnation au versement de dommages et intérêts).