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La garantie du fait personnel du vendeur
2022
– Troubles de fait. – Outre toute revendication d'un droit, le vendeur s'interdit également de toute action non fondée sur un droit et qui entraîne pour l'acquéreur un trouble de jouissance par rapport à la destination et l'usage normal du bien acquis. Àtitre d'exemple, le vendeur d'un terrain, qui, sur le terrain jouxtant celui objet de la vente et restant lui appartenir, édifie une construction empêchant l'usage par les acquéreurs de la servitude de vue grevant la partie restée appartenir au vendeur 1189 …
La réduction du prix
2022
– Période intermédiaire. – Cette faculté, appliquée au contrat de vente immobilière, pourrait être ouverte à l'acquéreur dans le cadre précis de la période s'écoulant entre la régularisation de l'avant-contrat et la signature de l'acte définitif. En effet, c'est en général dans cette période que l'acquéreur peut réaliser que l'immeuble objet de la vente présente quelques défauts. Si ces défauts sont de nature à empêcher le vendeur d'accomplir intégralement son obligation de délivrance conforme, alors une renégociation peut être sollicitée par …
Les sanctions recommandées
2022
– L'exécution forcée en nature. – Il s'agit ici, à notre sens, d'un élément fondamental de la promesse de vente, qu'elle soit synallagmatique ou unilatérale. La possibilité pour l'acquéreur de bonne foi de faire exécuter le contrat, c'est-à-dire d'obliger le vendeur à la délivrance (et non au transfert de propriété qui est la conséquence et l'effet de la vente) après mise en demeure, en produisant un titre exécutoire, nous semble constituer un argument suffisamment puissant pour dissuader le vendeur de toute négligence ou de toute manœuvre ayant pour but de ne pas aller au terme du …
Les sanctions recommandées
2022
– Garantir l'équilibre contractuel. – De l'ensemble des sanctions prévues par l'article 1217 du Code civil, deux nous semblent devoir être reprises dans tout contrat de vente, sans aménagement particulier : l'exception d'inexécution et la poursuite de l'exécution forcée en nature. En ce qui concerne la demande de réparation des conséquences de l'inexécution, il ne s'agit pas selon nous d'un mécanisme contractuel, mais plutôt d'une recherche de responsabilité du vendeur qui n'a pas à faire l'objet d'un quelconque développement rédactionnel dans le corps du contrat, sauf à éventuellement …
Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)
2022
une mise en demeure préalable ; la production d'un titre exécutoire ; la bonne foi du créancier ; et que l'exécution forcée ne soit pas impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier (C. civ., art. 1221). …
Une obligation soumise à certaines limites
2022
– Caractère supplétif. – Àl'exception de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux ventes de lots de copropriété, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et peuvent par conséquent être écartées par la volonté des parties, du moins tant que le vendeur ne peut être qualifié de professionnel de l'immobilier. C'est d'ailleurs une pratique aujourd'hui généralisée dans les ventes entre particuliers, ce qui n'est pas sans poser un certain nombre de problèmes, notamment dans les ventes de terrains à bâtir, dont la contenance réelle va servir de base (entre autres) au calcul de la …
Le principe général de la délivrance de la contenance
2022
L'obligation de délivrance diffère selon la nature des biens vendus. Si son régime général concerne la vente de biens immobiliers non soumis au régime de la copropriété, un régime spécifique concerne la vente de lots soumis à ce régime. …
La délivrance de la contenance
2022
La délivrance de la contenance dans le cadre d'une vente est très précisément définie par les articles 1617 à 1623 du Code civil. Depuis un siècle maintenant, la Cour de cassation a consacré la spécificité immobilière de ces articles 1154 . Cette obligation connaît des principes (I) et également des limites …
Le contentieux spécifique de la vente de l'immeuble pollué
2022
– Les pièges contractuels. – En la matière, la rédaction de l'acte de vente va donc revêtir une importance cruciale quant au choix des mots utilisés pour la désignation de l'immeuble vendu. Par un arrêt remarqué du 29 février 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation 1151 , a rappelé que la désignation contractuelle de l'immeuble objet de la vente engage le vendeur au titre de son obligation de délivrance …
Le contentieux courant de la conformité du bien
2022
– Disparités territoriales et pratique notariale. – Le contrôle du raccordement de l'immeuble objet de la vente au réseau public d'assainissement est une compétence de la collectivité publique (commune ou intercommunalité). …