Les sanctions recommandées

– Garantir l'équilibre contractuel. – De l'ensemble des sanctions prévues par l'article 1217 du Code civil, deux nous semblent devoir être reprises dans tout contrat de vente, sans aménagement particulier : l'exception d'inexécution et la poursuite de l'exécution forcée en nature. En ce qui concerne la demande de réparation des conséquences de l'inexécution, il ne s'agit pas selon nous d'un mécanisme contractuel, mais plutôt d'une recherche de responsabilité du vendeur qui n'a pas à faire l'objet d'un quelconque développement rédactionnel dans le corps du contrat, sauf à éventuellement rappeler son principe.

– L'exception d'inexécution. – S'agissant principalement de l'obligation de délivrance et de délivrance conforme, obligation impérative dont le vendeur ne peut s'exonérer, il nous semble parfaitement légitime de permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix (son obligation principale), en cas d'inexécution par le vendeur. Par exemple, la non-libération des lieux nous semble constituer un bon motif pour permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix de vente. Il faut également rappeler qu'il s'agit d'une sanction spécifiquement prévue en matière de vente immobilière par l'article 1653 du Code civil, déjà cité. Par conséquent, il y a lieu selon nous de prévoir dans tout avant-contrat la possibilité pour l'acquéreur de vérifier la bonne exécution de son obligation de délivrance par le vendeur avant de payer le prix.

– L'exécution forcée en nature. – Il s'agit ici, à notre sens, d'un élément fondamental de la promesse de vente, qu'elle soit synallagmatique ou unilatérale. La possibilité pour l'acquéreur de bonne foi de faire exécuter le contrat, c'est-à-dire d'obliger le vendeur à la délivrance (et non au transfert de propriété qui est la conséquence et l'effet de la vente) après mise en demeure, en produisant un titre exécutoire, nous semble constituer un argument suffisamment puissant pour dissuader le vendeur de toute négligence ou de toute manœuvre ayant pour but de ne pas aller au terme du contrat.

Ce dispositif, même si cela peut paraître contre-intuitif, reste selon nous le meilleur moyen de couper court à toute velléité de contestation de la vente par le vendeur face à un acquéreur de bonne foi. Car non seulement en cas de saisine du juge, ce dernier ne pourra que constater judiciairement la vente, mais il pourra en outre statuer sur une éventuelle sanction financière à l'égard du vendeur refusant d'exécuter son obligation de délivrance (cette sanction financière découle du droit commun de la responsabilité contractuelle, et il est en outre bien évidemment possible de chiffrer dès l'avant-contrat, le préjudice indemnisable). Àce titre, il nous paraît indispensable de rappeler dans le texte de tout avant-contrat cette possibilité ouverte à l'acquéreur, en rappelant ses conditions :