Sanctions de l'inexécution

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– L'éventail des sanctions. – Le nouvel article 1217 du Code civil issu de la réforme des obligations contenue dans l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1^er octobre 2016 énumère les sanctions relatives à l'inexécution du contrat :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de sa propre obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Ce texte a donc conservé les sanctions classiques de l'inexécution (A). Pour autant, une évolution notable a également été consacrée grâce à certaines innovations (B). Enfin, grâce à la possibilité d'aménagement de ces sanctions, le notaire devient un acteur de la prévention des conflits (C).

Les solutions classiques : de l'inexécution à la résolution

L'exception d'inexécution

– Une consécration législative. – Cette sanction a pu être considérée comme un moyen de justice privée¹¹⁵⁹, et donc à ce titre le Code civil de 1804 la réservait à des cas spécifiques dont la jurisprudence a longtemps hésité à étendre le domaine. Toutefois, la vente immobilière a, dès 1804, fait partie des contrats dans lesquels l'acheteur pouvait recourir à cette sanction. L'article 1653 du Code civil dispose : « Si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le payement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n'aime celui-ci donner caution, ou à moins qu'il n'ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l'acheteur payera ».

Par ailleurs, et dans le cadre précisément de l'obligation de délivrance du vendeur, l'article 1613 du Code civil prévoit une faculté similaire : « Il ne sera pas non plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé un délai pour le payement, si, depuis la vente, l'acheteur est tombé en faillite ou en état de déconfiture, en sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix ; à moins que l'acheteur ne lui donne caution de payer au terme ».

L'échange connaît également cette sanction¹¹⁶⁰. Généralisée par l'article 1217 du Code civil et organisée par l'article 1219¹¹⁶¹ du même code, cette exception d'inexécution peut donc maintenant s'appliquer dans le contrat de vente immobilière au-delà des cas prévus par les articles 1613 et 1653 du Code civil. On pourrait donc imaginer que, dans certains cas, un acquéreur puisse retenir une partie du prix en cas de délivrance incomplète de la chose, par exemple si un élément accessoire de la chose venait à ne pas être fourni : on peut penser ici à une autorisation administrative liée au bien vendu, par exemple une autorisation d'urbanisme pour des travaux réalisés antérieurement à la vente.

– Régime de l'exception d'inexécution. – Il convient de rappeler que pour se prévaloir de l'exception d'inexécution, la partie qui l'invoque devra établir à la fois l'existence d'une inexécution par le cocontractant et sa gravité suffisante. Àce titre, et sous l'empire du droit antérieur, la jurisprudence de la Cour de cassation a imposé un critère de proportion, imposant certes une inexécution suffisamment grave, mais également une analyse des conséquences de l'inexécution pour éviter que les conséquences de celle-ci soient hors de proportion avec le manquement initial¹¹⁶².

Cette exception d'inexécution pourrait être selon nous, dans le cadre d'une vente immobilière, contractualisée aux termes de l'avant-contrat. En effet le notaire, en tant que concepteur du contrat, doit être en mesure d'élaborer un mécanisme conventionnel capable d'envisager une résolution de ce problème, avant toute possibilité de recours judiciaire.

En cas d'exécution seulement partielle de son obligation de délivrance par le vendeur, une clause pourrait ainsi prévoir que, plutôt que de suspendre la régularisation de l'acte définitif, celle-ci pourrait avoir lieu, mais qu'une partie du prix de vente ne serait pas payée au vendeur mais versée entre les mains d'un tiers de confiance (qui aurait alors une mission de séquestre), dans l'attente de l'exécution totale de son obligation de délivrance par le vendeur. Par exemple, pour le cas où l'état de l'immeuble objet de la vente ne serait pas le même entre le jour où le contrat de vente s'est formé et le jour prévu pour la prise de possession par l'acquéreur.

Proposition de clause relative à l'exception d'inexécution dans un avant-contrat

Obligations de conservation et de délivrance du vendeur

Conformément aux dispositions de l'article 1197 du Code civil, et afin de respecter son obligation de délivrance prévue à l'article 1614, alinéa 1 de ce même code, le vendeur (ou promettant) s'engage à conserver l'immeuble objet des présentes dans son état actuel. L'acquéreur (ou bénéficiaire) devra s'assurer du respect de cet engagement préalablement à la signature de l'acte authentique.

En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur pourra :

surseoir à la signature de l'acte définitif constatant le transfert de propriété pour le cas où le manquement du vendeur aurait pour conséquence de rendre l'immeuble impropre à sa destination, telle qu'exprimée aux présentes ;
consentir à la régularisation de l'acte définitif constatant le transfert définitif de propriété si le bien objet de la vente devait être délivré dans un état dégradé au regard de celui constaté au jour de la formation du contrat mais sans que celui-ci ne soit devenu impropre à sa destination. Dans un tel cas, l'acquéreur (ou bénéficiaire) pourra se libérer entre les mains du vendeur d'une partie du prix de vente seulement, le solde devant être remis à un tiers constitué séquestre à cet égard, et dont la mission sera alors définie aux termes de l'acte constatant le transfert de propriété.

Dans cette dernière hypothèse, l'état dégradé de l'immeuble par rapport à celui constaté au moment de la formation du contrat doit s'entendre d'une dégradation portant sur les qualités intrinsèques de l'immeuble, à l'exclusion de tout élément purement décoratif ou esthétique. L'acquéreur devra alors rapporter la preuve de cette dégradation.

En outre, la partie du prix de vente dont l'acquéreur (ou bénéficiaire) ne pourrait se libérer entre les mains du vendeur ne pourra excéder une somme égale à la stipulation de pénalité convenue aux présentes.

Résolution et clause résolutoire

– Un caractère judiciaire. – Cette sanction figure dans notre droit positif depuis 1804, l'ancien article 1184 du Code civil indiquant dans son premier alinéa : « La clause résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». Elle fait en outre l'objet de textes spécifiques dans le cadre du contrat de vente : les articles 1610 et 1654 du même code.

Cet article 1610 concerne le manquement par le vendeur à son obligation de délivrance¹¹⁶³, et l'article 1654 le manquement par l'acquéreur à son obligation de payer le prix¹¹⁶⁴.

La résolution (hors le cas de la clause résolutoire) ne pouvait être que judiciaire (C. civ., ancien art. 1184, al. 3), et ne présentait pas un caractère d'ordre public. Dès lors, un contractant pouvait par avance renoncer au droit de demander la résolution judiciaire du contrat¹¹⁶⁵. Ces principes n'ont pas été remis en cause par la réforme de 2016 et continuent donc de former le droit commun en la matière.

Seul un manquement grave à son obligation par le débiteur pouvait constituer un motif valable pour une résolution immédiate du contrat, à moins qu'une allocation de dommages-intérêts ne suffise à réparer le préjudice subi¹¹⁶⁶.

– Résolution et rente viagère. – Étonnamment, en matière de rente viagère, contrat à exécution successive par excellence, le Code civil n'impose pas d'action résolutoire de plein droit.

Seul un manquement par le constituant à son obligation de fournir une sûreté telle que stipulée par le contrat peut permettre au crédirentier de demander la résolution du contrat (C. civ., art. 1977). En revanche, le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas, selon l'article 1978 du Code civil, au crédirentier de poursuivre la résolution du contrat.

Mais il convient de rappeler que la jurisprudence a admis depuis fort longtemps la possibilité de déroger à cet article, en permettant aux parties d'insérer dans l'acte constitutif de la rente une clause résolutoire¹¹⁶⁷. La construction de cette clause résolutoire fut d'ailleurs une innovation portée par l'ingénierie notariale et consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Toutefois, il est selon nous possible d'aller plus loin que les clauses habituellement stipulées en matière de résolution de vente avec constitution de rente viagère. La résolution de plein droit étant en effet possible compte tenu du caractère non impératif de l'article 1978 du Code civil, il n'existe pas de raison objective (si ce n'est fiscale)¹¹⁶⁸ de ne pas prévoir dès l'acte constitutif une résolution qui n'aurait pas à être constatée judiciairement.

Proposition d'une nouvelle clause résolutoire concernant les ventes avec constitution de rente viagère

CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Par dérogation expresse aux dispositions de l'article 1978 du Code civil, vendeurs et acquéreurs conviennent expressément qu'à défaut de paiement de trois termes consécutifs (en cas de termes mensuels) ou d'un terme (en cas de termes trimestriels) de la rente viagère convenue aux présentes au titre de la conversion de tout ou partie du prix de vente, la présente vente sera résolue de plein droit, si bon semble au crédirentier, le tout sans qu'aucune action judiciaire ne soit nécessaire.

Pour la validité de cette résolution, le crédirentier s'oblige à délivrer au débirentier, à son domicile élu aux termes des présentes, une mise en demeure contenant commandement de payer par acte d'huissier de justice, et cette mise en demeure devra reproduire les termes de la présente clause résolutoire et être restée infructueuse pendant un délai de quinze jours après sa délivrance au débirentier.

Àl'issue de ce délai, et en cas de non-paiement par le débirentier des sommes dues, la résolution de la vente sera constatée selon acte à recevoir par le notaire soussigné, en vue de sa publication au service de publicité foncière.

L'ensemble des frais, droits et émoluments générés par cette résolution seront supportés par le débirentier, de sorte que si des sommes devaient être avancées par le crédirentier, celles-ci lui seront remboursées par le débirentier dans le délai d'un mois de la mise en demeure qui lui en sera délivrée.

Concernant les sommes versées par le débirentier au titre du présent acte, elles resteront acquises à ce dernier à titre de dommages-intérêts, le tout sans recours ni répétition de la part du débirentier, mais à concurrence seulement de la partie du prix de vente payée comptant aux termes des présentes, les arrérages versés par la suite restant acquis au vendeur. Enfin, les frais, droits et émoluments générés par l'acte contenant constatation de la résolution pourront, à défaut de paiement par le débirentier, être prélevés sur les sommes dues par le crédirentier au titre de la restitution.

– Le nouveau régime de la résolution. – Depuis l'ordonnance n^o 2016-31 du 1^er février 2016 entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, la résolution fait l'objet des articles 1224 à 1230 du Code civil et voit son régime considérablement modifié. Tout d'abord, trois procédures de résolution sont énoncées : la résolution judiciaire (C. civ., art. 1227), la résolution conventionnelle (C. civ., art. 1225) et la résolution unilatérale (C. civ., art. 1226). Avant d'analyser les innovations portées par cette réforme, et notamment la résolution unilatérale, il convient de revenir sur la clause résolutoire qui voit ici sa valeur consacrée par la loi alors qu'elle ne constituait jusqu'à présent qu'un pur mécanisme contractuel, certes admis par la jurisprudence. L'enjeu pour la clause résolutoire est de pouvoir s'appliquer sans avoir recours à une procédure judiciaire, puisque toute sa spécificité repose sur la possibilité de la faire fonctionner de plein droit.

– La clause résolutoire. – Le nouvel article 1225¹¹⁶⁹ du Code civil reprend pour l'essentiel le régime juridique de la clause résolutoire tel que construit au fil du tempspar la jurisprudence sur la base de l'ancien article 1184 du même code. Cette clause (ou pacte commissoire) peut se définir comme une clause aux termes de laquelle les parties, adoptant une condition résolutoire expresse, décident à l'avance dans un contrat que celui-ci sera de plein droit résolu, du seul fait de l'inexécution par l'une des parties de son obligation, sans qu'il soit nécessaire de le demander au juge et sans que celui-ci, s'il est saisi, dispose en principe d'un pouvoir d'appréciation¹¹⁷⁰.

Il faut néanmoins préciser que ces clauses sont d'interprétation stricte par les tribunaux dès lors qu'elles font l'objet d'une contestation judiciaire. Àce titre, dans son rapport pour l'année 1988, la Cour de cassation précise que « si le créancier tient à se faire dispenser, par l'effet de la convention, de l'obligation de s'adresser au juge, il doit l'exprimer formellement »¹¹⁷¹. Une telle clause doit, selon cette juridiction, être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d'appréciation¹¹⁷².

En outre, et conformément à l'article 1190 du Code civil, une clause résolutoire ambiguë doit être interprétée en faveur de celui qui a contracté l'obligation (le débiteur).

En conclusion, pour être pleinement efficace, cette clause doit préciser les obligations dont le non-respect permettra sa mise en jeu. Par ailleurs, la stipulation de cette clause dans un contrat n'emporte pas renonciation pour le créancier à demander une résolution judiciaire, quand bien même l'ancien article 1184 comme le nouvel article 1217 du Code civil ne sont pas d'ordre public.

Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)

Cette action sera exercée aux risques et périls du créancier, et trois conditions pour la voir prospérer sont requises : le caractère manifeste de la future défaillance du débiteur, la gravité des conséquences susceptibles de résulter de l'inexécution future, et qu'une notification soit effectuée par le créancier.

Dans le cadre d'une vente immobilière, cette sanction nous paraît pouvoir être invoquée par l'acquéreur à chaque fois qu'un doute planera sur la bonne exécution par le vendeur de son obligation de délivrance. Par exemple :

l'immeuble objet de la vente fait l'objet d'une occupation illégale entre la signature de l'avant-contrat et la régularisation de l'acte définitif ;
le locataire qui devait quitter les lieux est resté en place ;
l'état hypothécaire révèle des charges ou droits réels grevant le bien non révélés dans l'avant-contrat.

– L'exception d'inexécution par anticipation. – Le nouvel article 1220 du Code civil¹¹⁷³ reprend un mécanisme déjà connu dans le cadre de la vente immobilière et plus particulièrement dans l'article 1653¹¹⁷⁴ du même code. Par ailleurs, l'exercice par anticipation de l'exception d'inexécution avait été admis par la chambre commerciale de la Cour de cassation en matière de clause de garantie de passif et d'actif intégrée dans une opération de cession de parts sociales¹¹⁷⁵.

une mise en demeure préalable ;
la production d'un titre exécutoire ;
la bonne foi du créancier ;
et que l'exécution forcée ne soit pas impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier (C. civ., art. 1221).

– L'exécution forcée en nature. – Cette sanction n'est pas une réelle innovation, car elle avait déjà été admise par la jurisprudence de la Cour de cassation. Toutefois, il faut ici rappeler que l'ancien article 1142 du Code civil¹¹⁷⁶ (sans caractère d'ordre public toutefois) interdisait cette exécution forcée, ce qui n'était pas sans poser de problème en matière de vente immobilière, et notamment s'agissant d'une promesse unilatérale de vente. Aux termes d'un arrêt du 27 mars 2008¹¹⁷⁷, la Cour de cassation a admis que l'on puisse, par les stipulations du contrat, écarter l'application de cet article et y préférer conventionnellement une exécution forcée. Il s'agissait ici de la validation d'une création de la pratique notariale (de l'ingénierie notariale, donc !) consistant à écarter les dispositions de l'article 1142, par une clause particulière et rédigée à cet effet. Consacrée par l'ordonnance du 10 février 2016, cette exécution forcée en nature va pouvoir être invoquée par le créancier de l'obligation. Quatre conditions doivent être réunies pour voir prospérer une action en exécution forcée¹¹⁷⁸ :

Si la bonne foi et le titre exécutoire ne sont pas cités par le texte, ces conditions se déduisent du droit commun. Notamment concernant la bonne foi, outre les dispositions générales en la matière, un simple rappel au texte de l'article 1198, alinéa 2 du Code civil¹¹⁷⁹ permet de supposer que le créancier de mauvaise foi ne pourra obtenir cette exécution forcée.

– La réduction de prix. – Nouveauté apportée par l'article 1223 du Code civil¹¹⁸⁰, il n'est cependant pas certain que dans l'esprit des concepteurs de la réforme du droit des obligations cette sanction ait été prévue pour la vente immobilière. Nous avons vu qu'elle existe déjà dans le cadre général de l'obligation de délivrance de la contenance (disposition supplétive lorsque le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier), et spécifiquement dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété (disposition impérative). Dans chacun de ces cas, la réduction du prix sanctionne un déficit de superficie du bien vendu. On peut donc penser que l'application de cet article devrait jouer pour un autre type de manquement par le vendeur à ses obligations.

Trois éléments majeurs caractérisent ce régime :

une inexécution suffisamment grave de la part du débiteur ;
un formalisme protecteur pour ce dernier : une mise en demeure préalable à délivrer au débiteur ;
une notification de la résolution qui devra mentionner les motivations du créancier.

La mise en demeure peut cependant être écartée en cas d'urgence, et l'article 1226 du Code civil ne présentant pas de caractère d'ordre public, un aménagement global de cette faculté peut être envisagé. Il faut tout de même noter que cette résolution reste, selon les termes mêmes de cet article, « aux risques et périls » du créancier, En outre, en cas de contestation judiciaire par le débiteur de la résolution unilatérale, la charge de la preuve de l'inexécution reposera bien sur le créancier de l'obligation et non sur le débiteur qui n'a donc pas à prouver la réalité de l'exécution de son obligation.

– La résolution unilatérale. – Consécration d'une solution prétorienne¹¹⁸¹ mais également innovation importante apportée par l'ordonnance n^o 2016-131 du 10 février 2016, le nouvel article 1226 du Code civil¹¹⁸² définit donc le régime de la résolution unilatérale du contrat.

L'aménagement des sanctions : le notaire acteur de prévention des conflits

– Liberté contractuelle et devoir du notaire. – Les grands principes du droit des contrats n'ont pas été bouleversés par l'ordonnance du 10 février 2016, et au premier chef, celui de la liberté contractuelle¹¹⁸³. Par ailleurs, seuls certains articles de cette réforme ont reçu, dès leur conception, un caractère d'ordre public. Citons à titre d'exemple l'article 1231-5, alinéa 4 du Code civil qui prohibe toute clause interdisant un recours judiciaire visant à statuer sur le montant d'une stipulation de pénalité.

Àl'inverse, certaines dispositions sont formellement admises comme étant supplétives de la volonté des parties. Pour le reste, le Rapport au Président de la République souligne que : « Dans la tradition du Code civil, l'ordonnance n'affirme pas expressément dans un article spécifique le caractère supplétif de volonté de ses dispositions »¹¹⁸⁴.

Distinguer entre l'ordre public et le négociable peut donc s'avérer délicat. La rédaction du contrat de vente, avec l'énoncé des obligations des parties (qu'elles soient impératives ou librement consenties) et les sanctions à appliquer en cas de non-respect de ces dernières, va donc constituer pour le notaire une tâche minutieuse pour laquelle tout son savoir-faire va devoir être mobilisé. En fonction des cas, c'est même un édifice juridique particulièrement complexe qu'il va falloir construire.

– Le choix des sanctions. – Comme nous l'avons exposé plus haut, le principal objet de nos développements consiste à analyser les obligations du vendeur d'immeuble de manière à prévenir dans la rédaction même du contrat de vente les difficultés prévisibles. Ceci permettra de sauvegarder l'intérêt des parties et l'équilibre contractuel, et de prévenir également toutes les causes possibles de contentieux.

Toutefois, il peut arriver que malgré tout le soin apporté, tant en amont du contrat notamment au stade de l'information précontractuelle qu'à sa rédaction, un problème surgisse et provoque une rupture susceptible d'impacter l'existence même du contrat. L'ingénierie notariale doit donc également, et puisqu'elles ne sont pas impératives, prévoir, dès la rédaction de l'acte, quelles sanctions pourront s'appliquer, quelles sanctions pourront être écartées, et éventuellement la manière de les aménager.

Les sanctions recommandées

– Garantir l'équilibre contractuel. – De l'ensemble des sanctions prévues par l'article 1217 du Code civil, deux nous semblent devoir être reprises dans tout contrat de vente, sans aménagement particulier : l'exception d'inexécution et la poursuite de l'exécution forcée en nature. En ce qui concerne la demande de réparation des conséquences de l'inexécution, il ne s'agit pas selon nous d'un mécanisme contractuel, mais plutôt d'une recherche de responsabilité du vendeur qui n'a pas à faire l'objet d'un quelconque développement rédactionnel dans le corps du contrat, sauf à éventuellement rappeler son principe.

– L'exception d'inexécution. – S'agissant principalement de l'obligation de délivrance et de délivrance conforme, obligation impérative dont le vendeur ne peut s'exonérer, il nous semble parfaitement légitime de permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix (son obligation principale), en cas d'inexécution par le vendeur. Par exemple, la non-libération des lieux nous semble constituer un bon motif pour permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix de vente. Il faut également rappeler qu'il s'agit d'une sanction spécifiquement prévue en matière de vente immobilière par l'article 1653 du Code civil, déjà cité. Par conséquent, il y a lieu selon nous de prévoir dans tout avant-contrat la possibilité pour l'acquéreur de vérifier la bonne exécution de son obligation de délivrance par le vendeur avant de payer le prix.

– L'exécution forcée en nature. – Il s'agit ici, à notre sens, d'un élément fondamental de la promesse de vente, qu'elle soit synallagmatique ou unilatérale. La possibilité pour l'acquéreur de bonne foi de faire exécuter le contrat, c'est-à-dire d'obliger le vendeur à la délivrance (et non au transfert de propriété qui est la conséquence et l'effet de la vente) après mise en demeure, en produisant un titre exécutoire, nous semble constituer un argument suffisamment puissant pour dissuader le vendeur de toute négligence ou de toute manœuvre ayant pour but de ne pas aller au terme du contrat.

Ce dispositif, même si cela peut paraître contre-intuitif, reste selon nous le meilleur moyen de couper court à toute velléité de contestation de la vente par le vendeur face à un acquéreur de bonne foi. Car non seulement en cas de saisine du juge, ce dernier ne pourra que constater judiciairement la vente, mais il pourra en outre statuer sur une éventuelle sanction financière à l'égard du vendeur refusant d'exécuter son obligation de délivrance (cette sanction financière découle du droit commun de la responsabilité contractuelle, et il est en outre bien évidemment possible de chiffrer dès l'avant-contrat, le préjudice indemnisable). Àce titre, il nous paraît indispensable de rappeler dans le texte de tout avant-contrat cette possibilité ouverte à l'acquéreur, en rappelant ses conditions :

une mise en demeure préalable, qu'il sera possible de contractualiser en l'assortissant par exemple d'un délai pour le débiteur afin de s'exécuter, ou en prévoyant la forme de cette mise en demeure (courrier recommandé, voire sommation par huissier) ;
l'émission d'un titre exécutoire ;
la bonne foi de l'acquéreur.

Les sanctions à aménager, voire à écarter

– Utilité relative en matière immobilière de certaines sanctions. – La réduction du prix et la résolution unilatérale du contrat posant un nombre suffisant de difficultés quant à leur mise en œuvre ainsi que nous allons le voir, il nous semble donc opportun de s'interroger quant à leur utilité dans le cadre d'une vente immobilière.

La réduction du prix

– Période intermédiaire. – Cette faculté, appliquée au contrat de vente immobilière, pourrait être ouverte à l'acquéreur dans le cadre précis de la période s'écoulant entre la régularisation de l'avant-contrat et la signature de l'acte définitif. En effet, c'est en général dans cette période que l'acquéreur peut réaliser que l'immeuble objet de la vente présente quelques défauts. Si ces défauts sont de nature à empêcher le vendeur d'accomplir intégralement son obligation de délivrance conforme, alors une renégociation peut être sollicitée par l'acquéreur.

Ceci étant, il convient à notre sens de prévoir un usage restreint de cette faculté par l'acquéreur. En effet, le notaire doit veiller à rédiger son acte afin de garantir au mieux la bonne fin du contrat et l'équilibre contractuel. En l'occurrence, il nous semble donc qu'il conviendrait de restreindre au maximum, voire d'écarter la possibilité pour l'acquéreur de demander une réduction de prix.

– Aménagements ou renonciation. – Il faut principalement évoquer ici le cas de la vente entre non-professionnels. Il est en effet de pratique courante dans ces contrats de limiter au maximum les possibilités de contestation (par ex., l'exonération de la garantie des vices cachés du vendeur que nous développerons ci-après). A minima, il conviendrait selon nous de contraindre l'acquéreur à n'invoquer cette sanction qu'à certaines conditions et sous des critères objectifs facilement déterminables.

Ces critères devraient tenir uniquement aux qualités intrinsèques de la chose vendue, et principalement son usage et sa solidité. Mais cela serait susceptible de remettre en cause la totalité du contrat, car une modification des qualités intrinsèques du bien, d'une part, et du prix, d'autre part, nécessite par exemple un réexamen de la question de la purge des droits de préemption, et de la faculté de rétractation de l'acquéreur lorsque celle-ci lui est ouverte.

Àvrai dire, cela pourrait même signifier qu'il n'y a plus d'accord sur la chose et sur le prix, et que donc la vente n'a plus d'existence. Il nous semble donc qu'il y aurait alors lieu d'établir un nouveau contrat, plutôt que de réviser celui en cours. Dès lors se pose alors la question de la renonciation pure et simple par l'acquéreur à cette sanction, qu'il nous semble, dans un souci de pacification, opportun de contractuellement écarter.

– Le cas de la vente par un professionnel. – Ce cas diffère selon nous de celui de la vente entre particuliers, car il peut potentiellement exister dans cette hypothèse un déséquilibre entre les parties, le vendeur ayant une expertise plus importante que l'acquéreur quant à sa capacité à déterminer les qualités essentielles de l'objet de la vente. Dans un souci de protection de l'acquéreur, il pourrait donc sembler utile de laisser à ce dernier la possibilité d'agir en réduction du prix.

Àtitre d'illustration, prenons le cas de la vente par un marchand de biens d'une parcelle de terrain à bâtir détachée d'un immeuble de plus grande importance par la procédure de déclaration préalable des articles L. 442-3 et R. 421-19 du Code de l'urbanisme. Si, dans un tel cas, un avant-contrat est conclu postérieurement à la décision de non-opposition à déclaration préalable et contient une mention erronée de la superficie, impactant négativement la surface de plancher constructible, il nous semble alors que l'acquéreur pourrait revendiquer une réduction de prix. En effet, l'objet de la vente serait toujours un terrain à bâtir, mais le potentiel de constructibilité étant inférieur à ce que laissait envisager la promesse de vente, il y a incontestablement un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance conforme. Dès lors, le terrain restant néanmoins à bâtir, il serait parfaitement justifié selon nous qu'une réduction de prix, plutôt qu'une sanction plus rude telle que la résolution, soit appliquée au vendeur.

La résolution unilatérale

– Vente entre particuliers. – Dans le cadre d'une vente immobilière n'impliquant pas un vendeur professionnel, cette sanction nous semble devoir être conventionnellement écartée, et ce pour plusieurs raisons :

il n'est pas souhaitable de laisser cette possibilité à un acquéreur, car quand bien même les conditions de sa mise en œuvre, comme nous avons pu le voir ci-dessus, se révèlent assez drastiques, elles n'en contiennent pas moins un aspect subjectif : comment déterminer le degré de gravité du manquement du vendeur à ses obligations à partir duquel la résolution peut être engagée ? En conséquence, et pour ne pas précariser inutilement la vente, il vaut mieux selon nous priver l'acquéreur de cette faculté ;
le risque judiciaire subsistant : la suite logique d'une notification de résolution par l'acquéreur sera vraisemblablement une procédure judiciaire, car on imagine mal un vendeur, sauf cas exceptionnel, accepter la résolution, et ce d'autant plus que, rappelons-le, la charge de la preuve repose toujours sur l'acquéreur ;
une incertitude sur le coût de la résolution : il faut ici rappeler que la résolution amiable de la vente est soumise aux droits de mutation à titre onéreux, liquidés sur le prix exprimé dans l'acte de résolution¹¹⁸⁵. Certes, la résolution unilatérale n'est pas, par définition, une résolution amiable, mais l'issue non judiciaire ne pourra être que la régularisation d'un acte devant faire l'objet d'une publication au fichier immobilier, et recouvrira donc un aspect amiable selon nous, susceptible d'être taxé¹¹⁸⁶.

– Vente par un professionnel. – Dans le cadre de la vente par un professionnel, en revanche, le risque d'un déséquilibre contractuel est plus important, et la possibilité pour l'acquéreur de procéder à une résolution unilatérale peut constituer pour ce dernier un moyen efficace de protéger ses intérêts dans le cas où le vendeur aurait manqué à son obligation de délivrance.

Toutefois, l'engagement de cette action aux risques et périls de l'acquéreur, et la possibilité pour le débiteur de l'obligation de délivrance de contester judiciairement cette résolution tout en laissant la charge de la preuve au créancier acquéreur du non-respect de ses engagements, réduit fortement selon nous l'intérêt d'user d'une telle action pour l'acquéreur.

Pour autant, il nous semble intéressant de ne pas faire renoncer l'acquéreur à cette faculté aux termes du contrat de vente, ne serait-ce que pour lui laisser la possibilité de délivrer une mise en demeure au vendeur professionnel de l'immobilier indélicat qui n'aurait accompli que partiellement son obligation de délivrance. Le risque pour ce dernier d'une résolution de la vente sera alors envisageable, et il n'est pas impossible de penser que cela le convaincra d'exécuter intégralement les obligations convenues aux termes de la vente.