Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)

Cette action sera exercée aux risques et périls du créancier, et trois conditions pour la voir prospérer sont requises : le caractère manifeste de la future défaillance du débiteur, la gravité des conséquences susceptibles de résulter de l'inexécution future, et qu'une notification soit effectuée par le créancier.

Dans le cadre d'une vente immobilière, cette sanction nous paraît pouvoir être invoquée par l'acquéreur à chaque fois qu'un doute planera sur la bonne exécution par le vendeur de son obligation de délivrance. Par exemple :

– L'exception d'inexécution par anticipation. – Le nouvel article 1220 du Code civil¹¹⁷³ reprend un mécanisme déjà connu dans le cadre de la vente immobilière et plus particulièrement dans l'article 1653¹¹⁷⁴ du même code. Par ailleurs, l'exercice par anticipation de l'exception d'inexécution avait été admis par la chambre commerciale de la Cour de cassation en matière de clause de garantie de passif et d'actif intégrée dans une opération de cession de parts sociales¹¹⁷⁵.

– L'exécution forcée en nature. – Cette sanction n'est pas une réelle innovation, car elle avait déjà été admise par la jurisprudence de la Cour de cassation. Toutefois, il faut ici rappeler que l'ancien article 1142 du Code civil¹¹⁷⁶ (sans caractère d'ordre public toutefois) interdisait cette exécution forcée, ce qui n'était pas sans poser de problème en matière de vente immobilière, et notamment s'agissant d'une promesse unilatérale de vente. Aux termes d'un arrêt du 27 mars 2008¹¹⁷⁷, la Cour de cassation a admis que l'on puisse, par les stipulations du contrat, écarter l'application de cet article et y préférer conventionnellement une exécution forcée. Il s'agissait ici de la validation d'une création de la pratique notariale (de l'ingénierie notariale, donc !) consistant à écarter les dispositions de l'article 1142, par une clause particulière et rédigée à cet effet. Consacrée par l'ordonnance du 10 février 2016, cette exécution forcée en nature va pouvoir être invoquée par le créancier de l'obligation. Quatre conditions doivent être réunies pour voir prospérer une action en exécution forcée¹¹⁷⁸ :

Si la bonne foi et le titre exécutoire ne sont pas cités par le texte, ces conditions se déduisent du droit commun. Notamment concernant la bonne foi, outre les dispositions générales en la matière, un simple rappel au texte de l'article 1198, alinéa 2 du Code civil¹¹⁷⁹ permet de supposer que le créancier de mauvaise foi ne pourra obtenir cette exécution forcée.

– La réduction de prix. – Nouveauté apportée par l'article 1223 du Code civil¹¹⁸⁰, il n'est cependant pas certain que dans l'esprit des concepteurs de la réforme du droit des obligations cette sanction ait été prévue pour la vente immobilière. Nous avons vu qu'elle existe déjà dans le cadre général de l'obligation de délivrance de la contenance (disposition supplétive lorsque le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier), et spécifiquement dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété (disposition impérative). Dans chacun de ces cas, la réduction du prix sanctionne un déficit de superficie du bien vendu. On peut donc penser que l'application de cet article devrait jouer pour un autre type de manquement par le vendeur à ses obligations.

Trois éléments majeurs caractérisent ce régime :

La mise en demeure peut cependant être écartée en cas d'urgence, et l'article 1226 du Code civil ne présentant pas de caractère d'ordre public, un aménagement global de cette faculté peut être envisagé. Il faut tout de même noter que cette résolution reste, selon les termes mêmes de cet article, « aux risques et périls » du créancier, En outre, en cas de contestation judiciaire par le débiteur de la résolution unilatérale, la charge de la preuve de l'inexécution reposera bien sur le créancier de l'obligation et non sur le débiteur qui n'a donc pas à prouver la réalité de l'exécution de son obligation.

– La résolution unilatérale. – Consécration d'une solution prétorienne¹¹⁸¹ mais également innovation importante apportée par l'ordonnance n^o 2016-131 du 10 février 2016, le nouvel article 1226 du Code civil¹¹⁸² définit donc le régime de la résolution unilatérale du contrat.