Le contentieux courant de la conformité du bien

– Délivrance conforme et usage. – Si le contrat de vente, outre la désignation du bien, définit également son usage, le respect de l'obligation de délivrance sera jugé au regard de la manière dont l'acquéreur pourra user de son bien conformément aux indications de l'acte. Chaque différence constatée entre la chose livrée et les stipulations du contrat constitue, pour l'acquéreur créancier de l'obligation de délivrance conforme, un motif pour agir contre le vendeur. Il apparaît donc essentiel pour le notaire rédacteur de prévenir ces difficultés par une connaissance aussi parfaite que possible à la fois de la consistance du bien objet de la vente et des intentions de l'acquéreur.

Il existe à ce titre un grand nombre de décisions jurisprudentielles sanctionnant un défaut de délivrance conforme. Quelques exemples :

– Raccordement aux réseaux. – Un contentieux de plus en plus important vient sanctionner une délivrance non conforme quand l'immeuble vendu ne dispose pas de raccordement aux différents réseaux.

C'est notamment le cas d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public d'assainissement alors qu'il devrait l'être¹¹⁴², ou bien encore lorsque les stipulations de l'acte font état d'un raccordement au réseau public d'assainissement, alors qu'il n'en est rien¹¹⁴³.

Cet arrêt constitue selon nous une évolution majeure, car l'objet du pourvoi était de déterminer si une absence de raccordement au réseau public d'assainissement ne constitue pas un vice caché. La question est fondamentale : en effet, les dispositions de l'article 1643 du Code civil n'étant pas d'ordre public, elles permettent au vendeur non professionnel de s'exonérer de cette garantie. Or, en sanctionnant le vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme, la Cour de cassation évite l'écueil de la clause exonératoire de garantie, et permet ainsi la réparation du préjudice subi par l'acquéreur.

– Disparités territoriales et pratique notariale. – Le contrôle du raccordement de l'immeuble objet de la vente au réseau public d'assainissement est une compétence de la collectivité publique (commune ou intercommunalité).

Les politiques territoriales variant d'une région à l'autre, d'une commune à l'autre, il n'existe pas d'obligation générale sur l'ensemble du territoire d'effectuer ce contrôle dans le cadre d'une vente. Mais si la sanction d'une déclaration erronée en la matière est la résolution de la vente au préjudice du vendeur au titre de la violation de son obligation de délivrance, il nous semble alors que la question revêt une importance fondamentale quant à la responsabilité du notaire tant au titre de son obligation d'assurer au contrat sa pleine et entière efficacité qu'au titre de son devoir de conseil, à l'égard, spécifiquement ici, du vendeur.

La question se pose donc de savoir si, dans le cadre d'une vente d'un immeuble bâti pour lequel le vendeur déclare qu'il existe un raccordement au réseau public d'assainissement, la pratique notariale ne devrait pas imposer, dès lors qu'il n'a pas été rendu obligatoire par la collectivité publique, que soit établi un diagnostic technique portant principalement sur l'existence de ce raccordement et de façon subsidiaire sur la conformité du raccordement aux dispositions réglementaires en la matière. Ce diagnostic permettant au vendeur de justifier de la bonne exécution de son obligation de délivrance sur ce point, la charge financière devrait en être supportée par lui. En cas de refus de faire établir ce diagnostic, il convient alors de rappeler que le notaire instrumentaire devra particulièrement attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point, afin de ne pas être sanctionné au titre d'un manquement à son devoir de conseil.

Enfin, le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente devra notifier par tous moyens, y compris dématérialisés, à l'autorité compétente en matière d'assainissement le document de contrôle accompagné d'une attestation de vente comprenant l'identification du bien objet de la vente et les nom et adresse de l'acquéreur.

– Évolution législative. – La loi n^o 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », modifie la réglementation en matière de contrôle du raccordement des immeubles au réseau public d'assainissement en intégrant au dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation le document de contrôle du raccordement au réseau public d'assainissement¹¹⁴⁴. Toutefois, l'entrée en vigueur du dispositif se fera de façon différenciée selon les territoires :

Pour le cas où ce diagnostic de contrôle révélerait une non-conformité du raccordement de l'immeuble vendu au réseau public d'assainissement, le propriétaire devra alors réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de deux ans, en ce qui concerne les immeubles situés dans les territoires concernés par les épreuves de natation en eau libre et de triathlon des Jeux olympiques de Paris 2024. Une fois ce régime généralisé, le délai de deux ans disparaîtra, mais le propriétaire restera tenu d'exécuter ces travaux¹¹⁴⁶.