La conformité de l'immeuble

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Définition. – La notion de conformité de l'immeuble vendu doit s'entendre comme la parfaite identité entre la chose convenue et la chose livrée. Autrement dit, il y aura non-conformité lorsque la chose livrée n'est pas précisément celle qui a été convenue dans le contrat¹¹³⁶.

La conformité est à distinguer du défaut de la chose. De manière générale, le défaut de conformité est, de par sa nature même, distinct du vice caché¹¹³⁷. Le vice est un défaut qui porte sur une qualité de la chose. Certes, la différence peut parfois être ténue, mais il convient de rappeler cette différence, car agir en défaut de conformité n'est pas la même chose qu'agir en garantie. Il en est ainsi en matière de prescription : alors que l'action en défaut de conformité relève du délai de droit commun et se prescrit aux termes du délai de cinq ans à compter de la vente, l'action en garantie des vices cachés se prescrit, quant à elle, par deux ans à compter de la découverte du vice.

Enfin l'obligation de délivrance conforme est d'ordre public, et un vendeur, quel qu'il soit, ne saurait s'en exonérer, à la différence de la garantie des vices cachés qui n'est que supplétive de la volonté des parties, dès lors que le vendeur n'est pas assimilé à un professionnel de l'immobilier.

L'obligation de délivrer un immeuble conforme

– Contenu de l'obligation. – La notion de conformité de l'immeuble revêt une large dimension qui sera à chaque fois définie par les termes de la vente. C'est-à-dire, d'une part, par la désignation de l'immeuble dans le contrat et, d'autre part, par l'usage que l'acquéreur entend faire du bien. Si le contentieux lié à la délivrance conforme recouvre une certaine diversité, son évolution récente traduit de nouvelles obligations pour le praticien. Au-delà des difficultés habituelles (I), le contentieux se développe aujourd'hui autour de la notion de pollution (II).

Le contentieux courant de la conformité du bien

– Délivrance conforme et usage. – Si le contrat de vente, outre la désignation du bien, définit également son usage, le respect de l'obligation de délivrance sera jugé au regard de la manière dont l'acquéreur pourra user de son bien conformément aux indications de l'acte. Chaque différence constatée entre la chose livrée et les stipulations du contrat constitue, pour l'acquéreur créancier de l'obligation de délivrance conforme, un motif pour agir contre le vendeur. Il apparaît donc essentiel pour le notaire rédacteur de prévenir ces difficultés par une connaissance aussi parfaite que possible à la fois de la consistance du bien objet de la vente et des intentions de l'acquéreur.

Il existe à ce titre un grand nombre de décisions jurisprudentielles sanctionnant un défaut de délivrance conforme. Quelques exemples :

si l'usage prévu au contrat n'est pas la destination réelle (immeuble vendu comme étant à usage de bureaux et de commerces, alors qu'il ne l'est qu'en partie)¹¹³⁸ ;
absence d'autorisation d'exploiter sur certaines parcelles d'une propriété viticole¹¹³⁹ ;
pavillon à usage d'habitation faussement désigné comme étant à usage commercial et professionnel¹¹⁴⁰ ;
absence de compteurs individuels d'électricité¹¹⁴¹,

– Raccordement aux réseaux. – Un contentieux de plus en plus important vient sanctionner une délivrance non conforme quand l'immeuble vendu ne dispose pas de raccordement aux différents réseaux.

C'est notamment le cas d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public d'assainissement alors qu'il devrait l'être¹¹⁴², ou bien encore lorsque les stipulations de l'acte font état d'un raccordement au réseau public d'assainissement, alors qu'il n'en est rien¹¹⁴³.

Cet arrêt constitue selon nous une évolution majeure, car l'objet du pourvoi était de déterminer si une absence de raccordement au réseau public d'assainissement ne constitue pas un vice caché. La question est fondamentale : en effet, les dispositions de l'article 1643 du Code civil n'étant pas d'ordre public, elles permettent au vendeur non professionnel de s'exonérer de cette garantie. Or, en sanctionnant le vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme, la Cour de cassation évite l'écueil de la clause exonératoire de garantie, et permet ainsi la réparation du préjudice subi par l'acquéreur.

Raccordement de l'immeuble vendu au réseau d'assainissement : une information capitale

La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais bien établie : une fausse déclaration du vendeur au sujet du raccordement de l'immeuble vendu au réseau d'assainissement n'engage pas sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés (dont il peut par ailleurs s'exonérer), mais bien au titre de son obligation de délivrance conforme. La sanction d'une non-exécution de cette obligation étant la résolution du contrat, le notaire se doit donc d'attirer spécifiquement l'attention des parties sur ce point crucial.

– Disparités territoriales et pratique notariale. – Le contrôle du raccordement de l'immeuble objet de la vente au réseau public d'assainissement est une compétence de la collectivité publique (commune ou intercommunalité).

Les politiques territoriales variant d'une région à l'autre, d'une commune à l'autre, il n'existe pas d'obligation générale sur l'ensemble du territoire d'effectuer ce contrôle dans le cadre d'une vente. Mais si la sanction d'une déclaration erronée en la matière est la résolution de la vente au préjudice du vendeur au titre de la violation de son obligation de délivrance, il nous semble alors que la question revêt une importance fondamentale quant à la responsabilité du notaire tant au titre de son obligation d'assurer au contrat sa pleine et entière efficacité qu'au titre de son devoir de conseil, à l'égard, spécifiquement ici, du vendeur.

La question se pose donc de savoir si, dans le cadre d'une vente d'un immeuble bâti pour lequel le vendeur déclare qu'il existe un raccordement au réseau public d'assainissement, la pratique notariale ne devrait pas imposer, dès lors qu'il n'a pas été rendu obligatoire par la collectivité publique, que soit établi un diagnostic technique portant principalement sur l'existence de ce raccordement et de façon subsidiaire sur la conformité du raccordement aux dispositions réglementaires en la matière. Ce diagnostic permettant au vendeur de justifier de la bonne exécution de son obligation de délivrance sur ce point, la charge financière devrait en être supportée par lui. En cas de refus de faire établir ce diagnostic, il convient alors de rappeler que le notaire instrumentaire devra particulièrement attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point, afin de ne pas être sanctionné au titre d'un manquement à son devoir de conseil.

au 1^er juillet 2022 pour les immeubles situés dans les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine¹¹⁴⁵ ;
à compter du 1^er janvier 2023 pour les territoires non concernés par les Jeux olympiques de Paris 2024.

Enfin, le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente devra notifier par tous moyens, y compris dématérialisés, à l'autorité compétente en matière d'assainissement le document de contrôle accompagné d'une attestation de vente comprenant l'identification du bien objet de la vente et les nom et adresse de l'acquéreur.

– Évolution législative. – La loi n^o 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », modifie la réglementation en matière de contrôle du raccordement des immeubles au réseau public d'assainissement en intégrant au dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation le document de contrôle du raccordement au réseau public d'assainissement¹¹⁴⁴. Toutefois, l'entrée en vigueur du dispositif se fera de façon différenciée selon les territoires :

Pour le cas où ce diagnostic de contrôle révélerait une non-conformité du raccordement de l'immeuble vendu au réseau public d'assainissement, le propriétaire devra alors réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de deux ans, en ce qui concerne les immeubles situés dans les territoires concernés par les épreuves de natation en eau libre et de triathlon des Jeux olympiques de Paris 2024. Une fois ce régime généralisé, le délai de deux ans disparaîtra, mais le propriétaire restera tenu d'exécuter ces travaux¹¹⁴⁶.

Le contentieux spécifique de la vente de l'immeuble pollué

une source de pollution : des produits polluants ou un sol déjà pollué ;
une voie de transfert ou un vecteur : moyen de propagation de la pollution (gaz que l'on respire, eau que l'on boit, etc.) ;
une cible : l'homme, la faune ou la flore.

Àl'inverse, s'agissant de déchets, l'obligation de réhabilitation du terrain, ou plus exactement leur enlèvement constitue une obligation du seul propriétaire.

– Confusions autour de la notion de dépollution. – Il n'existe pas à ce jour de définition légale du terrain pollué. Une possible définition pourrait être celle-ci : « Un site pollué est un site qui, du fait d'anciens dépôts de déchets ou d'infiltration de substances polluantes, présente une pollution susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pérenne pour les personnes ou l'environnement »¹¹⁴⁷. Plus précisément, un terrain pollué va être caractérisé par trois éléments¹¹⁴⁸ :

En substance, s'il n'existe pas de définition légale du terrain pollué, il ne peut en exister non plus pour un terrain « dépollué » ou bénéficiant d'une absence de pollution. Les textes applicables¹¹⁴⁹ ignorent cette notion de terrain dépollué, et consacrent la notion d'usage et de compatibilité de l'état du terrain avec l'usage voulu par le propriétaire ou l'acquéreur : habitation, commercial, industriel, etc.

S'agissant du terrain ayant supporté l'exploitation d'une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE), telle que définie aux termes de la loi n^o 79-663 du 19 juillet 1976, il n'est pas inutile de rappeler que cette obligation de réhabilitation¹¹⁵⁰ repose sur l'exploitant, et non le propriétaire.

– Les installations classées pour la protection de l'environnement. – L'article L. 511-1 du Code de l'environnement établit le régime des ICPE et impacte considérablement la vente de terrains ayant supporté de telles exploitations : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, soit pour l'utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. Les dispositions du présent titre sont également applicables aux exploitations de carrières au sens des articles L. 100-2 et L. 311-1 du Code minier ».

La vente d'un terrain ayant supporté une telle installation, particulièrement par le vendeur non exploitant, doit donc être traitée de façon extrêmement rigoureuse, tant sur le plan de l'obligation d'information due par le vendeur (C. env., art. L. 514-20 et L. 125-7) qu'au titre de l'obligation de délivrance conforme du vendeur.

– Les pièges contractuels. – En la matière, la rédaction de l'acte de vente va donc revêtir une importance cruciale quant au choix des mots utilisés pour la désignation de l'immeuble vendu. Par un arrêt remarqué du 29 février 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation¹¹⁵¹, a rappelé que la désignation contractuelle de l'immeuble objet de la vente engage le vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme.

Les faits étaient les suivants : un couple de personnes physiques (a priori vendeurs non professionnels donc susceptibles de s'exonérer de la garantie des vices cachés) vend à un investisseur un ensemble immobilier ayant supporté une ICPE, pour laquelle l'exploitant (qui n'était pas le vendeur mais, on l'imagine, le locataire) avait déposé un dossier de cessation d'activité avec remise en état du site, lequel dossier avait été remis à l'acquéreur. Toutefois, l'acte de vente faisait état d'un terrain ayant fait l'objet d'une dépollution. Or quelque temps plus tard, suite à de nouvelles investigations, une nouvelle pollution sur le site est découverte. L'acquéreur actionne donc le vendeur en paiement des travaux de dépollution rendus nécessaires. Si la cour d'appel déboute l'acquéreur,la troisième chambre civile, censure l'arrêt au visa de l'article 1603 du Code civil relevant que l'acte de vente mentionnait que le terrain objet de la vente avait fait l'objet d'une dépollution, impliquant donc qu'il était « dépollué ». Le vendeur était par conséquent fautif au titre d'une délivrance non conforme.

Compte tenu du coût potentiel d'une dépollution, le risque peut s'avérer élevé. Tout acte de vente doit donc être rédigé avec une précaution particulière.

Aux termes d'un arrêt du 5 décembre 2012¹¹⁵², cette même juridiction est venue préciser sa position en jugeant que la découverte d'un état de pollution inconnu des parties ne pouvait constituer un manquement à son obligation de délivrance par le vendeur, car la notion de dépollution n'était pas entrée dans le champ contractuel.

Cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt de la troisième chambre civile du 12 novembre 2014¹¹⁵³. Les faits étaient sensiblement les mêmes à cette différence que le vendeur était un établissement public industriel et commercial (EPIC), et non un particulier. Les termes de l'acte mentionnaient une absence de pollution, ou alors une pollution résiduelle au charbon, alors que les études postérieures au transfert de propriété allaient révéler une forte présence de métaux lourds.

– Conseils rédactionnels. – Nous l'avons vu, le droit des installations classées n'impose pas de mesures de dépollution, mais une réhabilitation du site. Et lorsqu'un nouveau projet prend corps sur l'immeuble siège de l'ICPE, cette réhabilitation doit être réalisée selon le nouvel usage prévu pour le site. Cette réglementation, complétée par la jurisprudence de la Cour de cassation, appelle donc à la plus grande prudence rédactionnelle, notamment sur le point de la désignation, afin de ne pas engager la responsabilité du vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme. Sur ce sujet, le notaire, grâce à sa maîtrise de la technique juridique contractuelle, se doit de construire un ensemble équilibré de conventions permettant la prévention du contentieux et la bonne exécution des obligations de chaque partie. C'est donc à un véritable travail d'ingénierie juridique qu'il doit se livrer :

le premier point fondamental est de désigner le plus précisément possible l'immeuble. En l'absence de définition codifiée des termes « pollution » et « dépollution », ces termes ne doivent pas être employés, sauf à ce qu'ils aient fait l'objet en exposé préalable d'une définition contractuelle (et encore il s'agira d'être particulièrement précis). L'idée est donc de maintenir en dehors du champ contractuel la notion de terrain pollué ou dépollué. Si des travaux de réhabilitation, suite à une cessation d'exploitation d'une ICPE ont été menés, il conviendra de les relater le plus précisément possible, tout en précisant dans quel cadre la réhabilitation s'est opérée ;
il faudra également s'enquérir de la volonté de l'acquéreur quant à un usage futur. Et connaissance prise, vérifier que ce nouvel usage est compatible avec la réhabilitation effectuée. Àdéfaut, il faudra, dans le contrat, convenir de la prise en charge des travaux de réhabilitation avec le projet de l'acquéreur. Et par voie de conséquence, être en mesure de les chiffrer.

La délivrance de la contenance

La délivrance de la contenance dans le cadre d'une vente est très précisément définie par les articles 1617 à 1623 du Code civil. Depuis un siècle maintenant, la Cour de cassation a consacré la spécificité immobilière de ces articles¹¹⁵⁴. Cette obligation connaît des principes (I) et également des limites (II).

Le principe général de la délivrance de la contenance

L'obligation de délivrance diffère selon la nature des biens vendus. Si son régime général concerne la vente de biens immobiliers non soumis au régime de la copropriété, un régime spécifique concerne la vente de lots soumis à ce régime.

Le droit commun

– Distinctions préalables. – Le régime de l'obligation de délivrance de la contenance diffère selon le type de vente souhaité par les parties. En effet, le Code civil distingue selon l'importance donnée par les parties à cette notion : les sanctions sont différenciées selon que la contenance a constitué un élément essentiel du contrat déterminant de la fixation du prix ou un élément parmi d'autres.

– La vente sans indication de contenance. – Dans ce cas les articles 1617 et suivants du Code civil ne sont pas applicables. Par exemple, la vente d'un emplacement de stationnement, de laquelle il résulte que le prix de vente a été fixé sans aucune référence au prix du mètre carré¹¹⁵⁵.

– Vente pour un prix global. – Ce cas concerne la vente comportant indication de la contenance et d'un prix de vente : par exemple, la vente d'un terrain à bâtir de 1 000 m² au prix de 50 000 €. La vente ne mentionne pas de prix au mètre carré, mais l'indication de la contenance globale et du prix de vente engage le vendeur au titre de l'obligation de délivrance de la contenance.

La règle est alors que la vente peut être remise en cause si la différence de contenance entre ce qui est exprimé dans l'acte et la réalité est supérieure à un vingtième. Toutefois les sanctions ne sont pas les mêmes selon que la différence sera à l'avantage du vendeur ou de l'acquéreur.

Si la surface réelle excède de plus d'un vingtième celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur devra alors verser un complément de prix ou renoncer à son acquisition.

Àl'inverse, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle déclarée, le vendeur doit supporter une diminution du prix¹¹⁵⁶, sans que l'acquéreur puisse se désister. Ce dernier, pour qui la différence de contenance engendrerait un grave préjudice (par ex., dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir), conservera toutefois la possibilité d'agir en nullité de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de l'objet¹¹⁵⁷.

– Vente à tant la mesure. – Il s'agit ici de la vente d'un immeuble pour un prix calculé par unité de mesure (par ex., un terrain vendu 50 € par mètre carré). Dans un tel cas, l'application des articles 1617 et 1618 du Code civil révèle une discrimination entre vendeur et acquéreur. Si la surface réelle est inférieure à celle déclarée, le vendeur doit délivrer la surface prévue contractuellement, au moyen d'un complément. Si cela n'est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur devra alors supporter une diminution du prix de vente global proportionnelle à la différence de surface. Si la surface réelle est supérieure à la surface déclarée, cette différence devra être supérieure à un vingtième de la surface exprimée dans l'acte, et l'acquéreur devra alors choisir entre l'abandon de l'opération ou le paiement d'un complément de prix.

La vente de lots de copropriété

– Le régime spécifique de la vente de lots de copropriété. – L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi n^o 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « loi Carrez ») améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, ajoute un régime particulier en matière de délivrance de la contenance. Tout d'abord la mention, tant dans l'avant-contrat que dans l'acte de vente, de la superficie privative, est obligatoire : à défaut l'acte est frappé de nullité. Là encore, un régime différent est créé selon l'erreur : si la superficie réelle est supérieure à la superficie exprimée dans l'acte, aucun complément de prix ne peut être exigé de l'acquéreur. Si la superficie réelle est inférieure à la superficie déclarée, la différence doit être supérieure à un vingtième, et si cette double condition est remplie le vendeur supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Particularité de ce dispositif : il est exclusif de toute autre action, et notamment des dispositions du Code civil relatives au défaut de conformité du bien vendu¹¹⁵⁸.

Une obligation soumise à certaines limites

– Caractère supplétif. – Àl'exception de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux ventes de lots de copropriété, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et peuvent par conséquent être écartées par la volonté des parties, du moins tant que le vendeur ne peut être qualifié de professionnel de l'immobilier. C'est d'ailleurs une pratique aujourd'hui généralisée dans les ventes entre particuliers, ce qui n'est pas sans poser un certain nombre de problèmes, notamment dans les ventes de terrains à bâtir, dont la contenance réelle va servir de base (entre autres) au calcul de la surface de plancher constructible.

Ces dispositions étant plutôt protectrices des intérêts des parties, il peut quand même sembler dommageable d'en écarter systématiquement l'application. Par ailleurs, il ne ressort pas, à la lecture des travaux de l'Association Henri Capitant sur l'avant-projet de réforme des contrats spéciaux, d'innovations particulières sur ce point précis de la délivrance de la contenance. C'est donc la liberté contractuelle qui va encore présider au traitement de l'obligation de la délivrance de la contenance, tout au moins lorsque le vendeur sera un non-professionnel de l'immobilier.

– Exceptions à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. – Ne sont pas concernés par ces dispositions les locaux à usage de cave, garage, emplacements de stationnement, ni aux lots, fractions de lot inférieurs à une superficie de 8 m².

L'obligation générale de délivrance du vendeur, sous quelque forme qu'elle se présente, et même si elle peut par la volonté des parties être quelque peu restreinte, constitue donc un point fondamental de l'équilibre du contrat de vente. Il est donc nécessaire qu'en cas de manquement, son débiteur puisse faire l'objet de sanctions certes proportionnées, mais néanmoins dissuasives.