L'obligation de délivrer un immeuble conforme

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Contenu de l'obligation. – La notion de conformité de l'immeuble revêt une large dimension qui sera à chaque fois définie par les termes de la vente. C'est-à-dire, d'une part, par la désignation de l'immeuble dans le contrat et, d'autre part, par l'usage que l'acquéreur entend faire du bien. Si le contentieux lié à la délivrance conforme recouvre une certaine diversité, son évolution récente traduit de nouvelles obligations pour le praticien. Au-delà des difficultés habituelles (I), le contentieux se développe aujourd'hui autour de la notion de pollution (II).

Le contentieux courant de la conformité du bien

– Délivrance conforme et usage. – Si le contrat de vente, outre la désignation du bien, définit également son usage, le respect de l'obligation de délivrance sera jugé au regard de la manière dont l'acquéreur pourra user de son bien conformément aux indications de l'acte. Chaque différence constatée entre la chose livrée et les stipulations du contrat constitue, pour l'acquéreur créancier de l'obligation de délivrance conforme, un motif pour agir contre le vendeur. Il apparaît donc essentiel pour le notaire rédacteur de prévenir ces difficultés par une connaissance aussi parfaite que possible à la fois de la consistance du bien objet de la vente et des intentions de l'acquéreur.

Il existe à ce titre un grand nombre de décisions jurisprudentielles sanctionnant un défaut de délivrance conforme. Quelques exemples :

si l'usage prévu au contrat n'est pas la destination réelle (immeuble vendu comme étant à usage de bureaux et de commerces, alors qu'il ne l'est qu'en partie)¹¹³⁸ ;
absence d'autorisation d'exploiter sur certaines parcelles d'une propriété viticole¹¹³⁹ ;
pavillon à usage d'habitation faussement désigné comme étant à usage commercial et professionnel¹¹⁴⁰ ;
absence de compteurs individuels d'électricité¹¹⁴¹,

– Raccordement aux réseaux. – Un contentieux de plus en plus important vient sanctionner une délivrance non conforme quand l'immeuble vendu ne dispose pas de raccordement aux différents réseaux.

C'est notamment le cas d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public d'assainissement alors qu'il devrait l'être¹¹⁴², ou bien encore lorsque les stipulations de l'acte font état d'un raccordement au réseau public d'assainissement, alors qu'il n'en est rien¹¹⁴³.

Cet arrêt constitue selon nous une évolution majeure, car l'objet du pourvoi était de déterminer si une absence de raccordement au réseau public d'assainissement ne constitue pas un vice caché. La question est fondamentale : en effet, les dispositions de l'article 1643 du Code civil n'étant pas d'ordre public, elles permettent au vendeur non professionnel de s'exonérer de cette garantie. Or, en sanctionnant le vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme, la Cour de cassation évite l'écueil de la clause exonératoire de garantie, et permet ainsi la réparation du préjudice subi par l'acquéreur.

Raccordement de l'immeuble vendu au réseau d'assainissement : une information capitale

La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais bien établie : une fausse déclaration du vendeur au sujet du raccordement de l'immeuble vendu au réseau d'assainissement n'engage pas sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés (dont il peut par ailleurs s'exonérer), mais bien au titre de son obligation de délivrance conforme. La sanction d'une non-exécution de cette obligation étant la résolution du contrat, le notaire se doit donc d'attirer spécifiquement l'attention des parties sur ce point crucial.

– Disparités territoriales et pratique notariale. – Le contrôle du raccordement de l'immeuble objet de la vente au réseau public d'assainissement est une compétence de la collectivité publique (commune ou intercommunalité).

Les politiques territoriales variant d'une région à l'autre, d'une commune à l'autre, il n'existe pas d'obligation générale sur l'ensemble du territoire d'effectuer ce contrôle dans le cadre d'une vente. Mais si la sanction d'une déclaration erronée en la matière est la résolution de la vente au préjudice du vendeur au titre de la violation de son obligation de délivrance, il nous semble alors que la question revêt une importance fondamentale quant à la responsabilité du notaire tant au titre de son obligation d'assurer au contrat sa pleine et entière efficacité qu'au titre de son devoir de conseil, à l'égard, spécifiquement ici, du vendeur.

La question se pose donc de savoir si, dans le cadre d'une vente d'un immeuble bâti pour lequel le vendeur déclare qu'il existe un raccordement au réseau public d'assainissement, la pratique notariale ne devrait pas imposer, dès lors qu'il n'a pas été rendu obligatoire par la collectivité publique, que soit établi un diagnostic technique portant principalement sur l'existence de ce raccordement et de façon subsidiaire sur la conformité du raccordement aux dispositions réglementaires en la matière. Ce diagnostic permettant au vendeur de justifier de la bonne exécution de son obligation de délivrance sur ce point, la charge financière devrait en être supportée par lui. En cas de refus de faire établir ce diagnostic, il convient alors de rappeler que le notaire instrumentaire devra particulièrement attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point, afin de ne pas être sanctionné au titre d'un manquement à son devoir de conseil.

au 1^er juillet 2022 pour les immeubles situés dans les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine¹¹⁴⁵ ;
à compter du 1^er janvier 2023 pour les territoires non concernés par les Jeux olympiques de Paris 2024.

Enfin, le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente devra notifier par tous moyens, y compris dématérialisés, à l'autorité compétente en matière d'assainissement le document de contrôle accompagné d'une attestation de vente comprenant l'identification du bien objet de la vente et les nom et adresse de l'acquéreur.

– Évolution législative. – La loi n^o 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », modifie la réglementation en matière de contrôle du raccordement des immeubles au réseau public d'assainissement en intégrant au dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation le document de contrôle du raccordement au réseau public d'assainissement¹¹⁴⁴. Toutefois, l'entrée en vigueur du dispositif se fera de façon différenciée selon les territoires :

Pour le cas où ce diagnostic de contrôle révélerait une non-conformité du raccordement de l'immeuble vendu au réseau public d'assainissement, le propriétaire devra alors réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de deux ans, en ce qui concerne les immeubles situés dans les territoires concernés par les épreuves de natation en eau libre et de triathlon des Jeux olympiques de Paris 2024. Une fois ce régime généralisé, le délai de deux ans disparaîtra, mais le propriétaire restera tenu d'exécuter ces travaux¹¹⁴⁶.

Le contentieux spécifique de la vente de l'immeuble pollué

une source de pollution : des produits polluants ou un sol déjà pollué ;
une voie de transfert ou un vecteur : moyen de propagation de la pollution (gaz que l'on respire, eau que l'on boit, etc.) ;
une cible : l'homme, la faune ou la flore.

Àl'inverse, s'agissant de déchets, l'obligation de réhabilitation du terrain, ou plus exactement leur enlèvement constitue une obligation du seul propriétaire.

– Confusions autour de la notion de dépollution. – Il n'existe pas à ce jour de définition légale du terrain pollué. Une possible définition pourrait être celle-ci : « Un site pollué est un site qui, du fait d'anciens dépôts de déchets ou d'infiltration de substances polluantes, présente une pollution susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pérenne pour les personnes ou l'environnement »¹¹⁴⁷. Plus précisément, un terrain pollué va être caractérisé par trois éléments¹¹⁴⁸ :

En substance, s'il n'existe pas de définition légale du terrain pollué, il ne peut en exister non plus pour un terrain « dépollué » ou bénéficiant d'une absence de pollution. Les textes applicables¹¹⁴⁹ ignorent cette notion de terrain dépollué, et consacrent la notion d'usage et de compatibilité de l'état du terrain avec l'usage voulu par le propriétaire ou l'acquéreur : habitation, commercial, industriel, etc.

S'agissant du terrain ayant supporté l'exploitation d'une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE), telle que définie aux termes de la loi n^o 79-663 du 19 juillet 1976, il n'est pas inutile de rappeler que cette obligation de réhabilitation¹¹⁵⁰ repose sur l'exploitant, et non le propriétaire.

– Les installations classées pour la protection de l'environnement. – L'article L. 511-1 du Code de l'environnement établit le régime des ICPE et impacte considérablement la vente de terrains ayant supporté de telles exploitations : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, soit pour l'utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. Les dispositions du présent titre sont également applicables aux exploitations de carrières au sens des articles L. 100-2 et L. 311-1 du Code minier ».

La vente d'un terrain ayant supporté une telle installation, particulièrement par le vendeur non exploitant, doit donc être traitée de façon extrêmement rigoureuse, tant sur le plan de l'obligation d'information due par le vendeur (C. env., art. L. 514-20 et L. 125-7) qu'au titre de l'obligation de délivrance conforme du vendeur.

– Les pièges contractuels. – En la matière, la rédaction de l'acte de vente va donc revêtir une importance cruciale quant au choix des mots utilisés pour la désignation de l'immeuble vendu. Par un arrêt remarqué du 29 février 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation¹¹⁵¹, a rappelé que la désignation contractuelle de l'immeuble objet de la vente engage le vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme.

Les faits étaient les suivants : un couple de personnes physiques (a priori vendeurs non professionnels donc susceptibles de s'exonérer de la garantie des vices cachés) vend à un investisseur un ensemble immobilier ayant supporté une ICPE, pour laquelle l'exploitant (qui n'était pas le vendeur mais, on l'imagine, le locataire) avait déposé un dossier de cessation d'activité avec remise en état du site, lequel dossier avait été remis à l'acquéreur. Toutefois, l'acte de vente faisait état d'un terrain ayant fait l'objet d'une dépollution. Or quelque temps plus tard, suite à de nouvelles investigations, une nouvelle pollution sur le site est découverte. L'acquéreur actionne donc le vendeur en paiement des travaux de dépollution rendus nécessaires. Si la cour d'appel déboute l'acquéreur,la troisième chambre civile, censure l'arrêt au visa de l'article 1603 du Code civil relevant que l'acte de vente mentionnait que le terrain objet de la vente avait fait l'objet d'une dépollution, impliquant donc qu'il était « dépollué ». Le vendeur était par conséquent fautif au titre d'une délivrance non conforme.

Compte tenu du coût potentiel d'une dépollution, le risque peut s'avérer élevé. Tout acte de vente doit donc être rédigé avec une précaution particulière.

Aux termes d'un arrêt du 5 décembre 2012¹¹⁵², cette même juridiction est venue préciser sa position en jugeant que la découverte d'un état de pollution inconnu des parties ne pouvait constituer un manquement à son obligation de délivrance par le vendeur, car la notion de dépollution n'était pas entrée dans le champ contractuel.

Cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt de la troisième chambre civile du 12 novembre 2014¹¹⁵³. Les faits étaient sensiblement les mêmes à cette différence que le vendeur était un établissement public industriel et commercial (EPIC), et non un particulier. Les termes de l'acte mentionnaient une absence de pollution, ou alors une pollution résiduelle au charbon, alors que les études postérieures au transfert de propriété allaient révéler une forte présence de métaux lourds.

– Conseils rédactionnels. – Nous l'avons vu, le droit des installations classées n'impose pas de mesures de dépollution, mais une réhabilitation du site. Et lorsqu'un nouveau projet prend corps sur l'immeuble siège de l'ICPE, cette réhabilitation doit être réalisée selon le nouvel usage prévu pour le site. Cette réglementation, complétée par la jurisprudence de la Cour de cassation, appelle donc à la plus grande prudence rédactionnelle, notamment sur le point de la désignation, afin de ne pas engager la responsabilité du vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme. Sur ce sujet, le notaire, grâce à sa maîtrise de la technique juridique contractuelle, se doit de construire un ensemble équilibré de conventions permettant la prévention du contentieux et la bonne exécution des obligations de chaque partie. C'est donc à un véritable travail d'ingénierie juridique qu'il doit se livrer :

le premier point fondamental est de désigner le plus précisément possible l'immeuble. En l'absence de définition codifiée des termes « pollution » et « dépollution », ces termes ne doivent pas être employés, sauf à ce qu'ils aient fait l'objet en exposé préalable d'une définition contractuelle (et encore il s'agira d'être particulièrement précis). L'idée est donc de maintenir en dehors du champ contractuel la notion de terrain pollué ou dépollué. Si des travaux de réhabilitation, suite à une cessation d'exploitation d'une ICPE ont été menés, il conviendra de les relater le plus précisément possible, tout en précisant dans quel cadre la réhabilitation s'est opérée ;
il faudra également s'enquérir de la volonté de l'acquéreur quant à un usage futur. Et connaissance prise, vérifier que ce nouvel usage est compatible avec la réhabilitation effectuée. Àdéfaut, il faudra, dans le contrat, convenir de la prise en charge des travaux de réhabilitation avec le projet de l'acquéreur. Et par voie de conséquence, être en mesure de les chiffrer.