La délivrance de la contenance

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

La délivrance de la contenance dans le cadre d'une vente est très précisément définie par les articles 1617 à 1623 du Code civil. Depuis un siècle maintenant, la Cour de cassation a consacré la spécificité immobilière de ces articles¹¹⁵⁴. Cette obligation connaît des principes (I) et également des limites (II).

Le principe général de la délivrance de la contenance

L'obligation de délivrance diffère selon la nature des biens vendus. Si son régime général concerne la vente de biens immobiliers non soumis au régime de la copropriété, un régime spécifique concerne la vente de lots soumis à ce régime.

Le droit commun

– Distinctions préalables. – Le régime de l'obligation de délivrance de la contenance diffère selon le type de vente souhaité par les parties. En effet, le Code civil distingue selon l'importance donnée par les parties à cette notion : les sanctions sont différenciées selon que la contenance a constitué un élément essentiel du contrat déterminant de la fixation du prix ou un élément parmi d'autres.

– La vente sans indication de contenance. – Dans ce cas les articles 1617 et suivants du Code civil ne sont pas applicables. Par exemple, la vente d'un emplacement de stationnement, de laquelle il résulte que le prix de vente a été fixé sans aucune référence au prix du mètre carré¹¹⁵⁵.

– Vente pour un prix global. – Ce cas concerne la vente comportant indication de la contenance et d'un prix de vente : par exemple, la vente d'un terrain à bâtir de 1 000 m² au prix de 50 000 €. La vente ne mentionne pas de prix au mètre carré, mais l'indication de la contenance globale et du prix de vente engage le vendeur au titre de l'obligation de délivrance de la contenance.

La règle est alors que la vente peut être remise en cause si la différence de contenance entre ce qui est exprimé dans l'acte et la réalité est supérieure à un vingtième. Toutefois les sanctions ne sont pas les mêmes selon que la différence sera à l'avantage du vendeur ou de l'acquéreur.

Si la surface réelle excède de plus d'un vingtième celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur devra alors verser un complément de prix ou renoncer à son acquisition.

Àl'inverse, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle déclarée, le vendeur doit supporter une diminution du prix¹¹⁵⁶, sans que l'acquéreur puisse se désister. Ce dernier, pour qui la différence de contenance engendrerait un grave préjudice (par ex., dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir), conservera toutefois la possibilité d'agir en nullité de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de l'objet¹¹⁵⁷.

– Vente à tant la mesure. – Il s'agit ici de la vente d'un immeuble pour un prix calculé par unité de mesure (par ex., un terrain vendu 50 € par mètre carré). Dans un tel cas, l'application des articles 1617 et 1618 du Code civil révèle une discrimination entre vendeur et acquéreur. Si la surface réelle est inférieure à celle déclarée, le vendeur doit délivrer la surface prévue contractuellement, au moyen d'un complément. Si cela n'est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur devra alors supporter une diminution du prix de vente global proportionnelle à la différence de surface. Si la surface réelle est supérieure à la surface déclarée, cette différence devra être supérieure à un vingtième de la surface exprimée dans l'acte, et l'acquéreur devra alors choisir entre l'abandon de l'opération ou le paiement d'un complément de prix.

La vente de lots de copropriété

– Le régime spécifique de la vente de lots de copropriété. – L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi n^o 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « loi Carrez ») améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, ajoute un régime particulier en matière de délivrance de la contenance. Tout d'abord la mention, tant dans l'avant-contrat que dans l'acte de vente, de la superficie privative, est obligatoire : à défaut l'acte est frappé de nullité. Là encore, un régime différent est créé selon l'erreur : si la superficie réelle est supérieure à la superficie exprimée dans l'acte, aucun complément de prix ne peut être exigé de l'acquéreur. Si la superficie réelle est inférieure à la superficie déclarée, la différence doit être supérieure à un vingtième, et si cette double condition est remplie le vendeur supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Particularité de ce dispositif : il est exclusif de toute autre action, et notamment des dispositions du Code civil relatives au défaut de conformité du bien vendu¹¹⁵⁸.

Une obligation soumise à certaines limites

– Caractère supplétif. – Àl'exception de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux ventes de lots de copropriété, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et peuvent par conséquent être écartées par la volonté des parties, du moins tant que le vendeur ne peut être qualifié de professionnel de l'immobilier. C'est d'ailleurs une pratique aujourd'hui généralisée dans les ventes entre particuliers, ce qui n'est pas sans poser un certain nombre de problèmes, notamment dans les ventes de terrains à bâtir, dont la contenance réelle va servir de base (entre autres) au calcul de la surface de plancher constructible.

Ces dispositions étant plutôt protectrices des intérêts des parties, il peut quand même sembler dommageable d'en écarter systématiquement l'application. Par ailleurs, il ne ressort pas, à la lecture des travaux de l'Association Henri Capitant sur l'avant-projet de réforme des contrats spéciaux, d'innovations particulières sur ce point précis de la délivrance de la contenance. C'est donc la liberté contractuelle qui va encore présider au traitement de l'obligation de la délivrance de la contenance, tout au moins lorsque le vendeur sera un non-professionnel de l'immobilier.

– Exceptions à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. – Ne sont pas concernés par ces dispositions les locaux à usage de cave, garage, emplacements de stationnement, ni aux lots, fractions de lot inférieurs à une superficie de 8 m².

L'obligation générale de délivrance du vendeur, sous quelque forme qu'elle se présente, et même si elle peut par la volonté des parties être quelque peu restreinte, constitue donc un point fondamental de l'équilibre du contrat de vente. Il est donc nécessaire qu'en cas de manquement, son débiteur puisse faire l'objet de sanctions certes proportionnées, mais néanmoins dissuasives.