Une obligation soumise à certaines limites

– Caractère supplétif. – Àl'exception de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux ventes de lots de copropriété, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et peuvent par conséquent être écartées par la volonté des parties, du moins tant que le vendeur ne peut être qualifié de professionnel de l'immobilier. C'est d'ailleurs une pratique aujourd'hui généralisée dans les ventes entre particuliers, ce qui n'est pas sans poser un certain nombre de problèmes, notamment dans les ventes de terrains à bâtir, dont la contenance réelle va servir de base (entre autres) au calcul de la surface de plancher constructible.

Ces dispositions étant plutôt protectrices des intérêts des parties, il peut quand même sembler dommageable d'en écarter systématiquement l'application. Par ailleurs, il ne ressort pas, à la lecture des travaux de l'Association Henri Capitant sur l'avant-projet de réforme des contrats spéciaux, d'innovations particulières sur ce point précis de la délivrance de la contenance. C'est donc la liberté contractuelle qui va encore présider au traitement de l'obligation de la délivrance de la contenance, tout au moins lorsque le vendeur sera un non-professionnel de l'immobilier.

– Exceptions à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. – Ne sont pas concernés par ces dispositions les locaux à usage de cave, garage, emplacements de stationnement, ni aux lots, fractions de lot inférieurs à une superficie de 8 m².

L'obligation générale de délivrance du vendeur, sous quelque forme qu'elle se présente, et même si elle peut par la volonté des parties être quelque peu restreinte, constitue donc un point fondamental de l'équilibre du contrat de vente. Il est donc nécessaire qu'en cas de manquement, son débiteur puisse faire l'objet de sanctions certes proportionnées, mais néanmoins dissuasives.