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Les critères de distinction
2022
– Approches objective et subjective de l'usage d'habitation. – L'appréciation de l'usage d'habitation ou de l'usage mixte (professionnel et habitation) peut se faire selon deux approches distinctes 1324 . L'une, ne tenant pas compte de l'usage effectif, se réfère à « la configuration physique de l'immeuble vendu en recherchant si celui-ci est un bien à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) » 1325 . Il s'agit dès lors d'une approche objective de l'usage d'habitation ou de l'usage mixte. Au contraire, l'approche subjective consisterait à rechercher l'intention de …
Le cas particulier du terrain procuré
2022
– Les limites au dispositif. Les termes de procuration « directe ou indirecte ». – S'agissant des critères, les termes de procuration « directe ou indirecte » ne permettent pas, loin s'en faut, d'écarter le risque d'interprétation et son lot d'incertitudes. …
Le cas particulier du terrain procuré
2022
– L'exception des contrats de construction de maison individuelle. – La loi du 19 décembre 1990 1303 a introduit une exception à l'obligation de conclure une Vefa alors même que le terrain d'assiette de la construction était procuré indirectement par le promoteur. C'est ainsi que l'article L. 231-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que : « L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le …
Le cas particulier du terrain procuré
2022
– Critiques formulées à l'encontre de la théorie du terrain procuré. – Des critiques particulièrement sévères n'ont pas manqué de pleuvoir sur ce dispositif. Car, ainsi que cela a été relevé 1293 , l'extension du champ d'application obligatoire de la Vefa organisée par la loi du 16 juillet 1971 a perdu tout son intérêt en raison même de la création des contrats de promotion immobilière (à travers cette même loi) et de construction de maison individuelle (à travers la loi du 11 juillet 1972) 1294 . L'un et l'autre de ces contrats organisent la construction sur le terrain appartenant au maître …
Deuxième critère : l'obligation d'édification
2022
le contexte économique tout d'abord. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a ainsi eu l'occasion de rappeler que l'accès à un logement abordable, « qui constitue un besoin fondamental pour tout être humain, et une dimension sociale du bien-être, devient de plus en plus difficile dans de nombreux pays » 1266 . En étendant à la Vefa du secteur protégé ce qui existe d'ores et déjà pour le contrat de construction de maison individuelle, cette évolution permettrait aux candidats à l'acquisition d'acheter « moins cher, tout en se réservant la possibilité d'achever …
Définition et éléments caractéristiques de la Vefa
2022
– Liste des éléments caractéristiques. – La lecture de l'article 1601-1 du Code civil permet d'identifier quatre éléments essentiels à la qualification d'une vente en l'état futur d'achèvement : l'existence d'une vente (A), contenant l'obligation d'édifier (B) une construction (C) dans un délai déterminé (D). Ces critères sont cumulatifs en ce qu'ils sont tous essentiels à cette …
Définition et éléments caractéristiques de la Vefa
2022
– Une définition à l'efficacité éprouvée. – L'article 1601-1 du Code civil définit en ces termes la vente d'immeuble à construire, dont relève la vente en l'état futur d'achèvement : « La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ». La situation est assez rare pour être relevée 1249 : la rédaction ainsi proposée date de la création même de la vente d'immeuble à construire à travers la loi du 3 janvier 1967. Cette remarquable stabilité du …
Le vendeur non professionnel : une exonération limitée
2022
– Vendeur de bonne foi. – En tout état de cause, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés sera inopérante, même pour un vendeur particulier, dès lors que l'acquéreur aura rapporté la preuve de la mauvaise foi du vendeur 1241 : c'est-à-dire que celui-ci avait connaissance du défaut de la chose au jour de la vente, et l'a dissimulé à …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Un principe jurisprudentiel constant. – Il faut remonter à 1954 pour trouver l'origine de l'interdiction pour le vendeur professionnel de s'exonérer de sa garantie des vices cachés. Aux termes d'un arrêt du 24 novembre 1954 1217 , la Cour de cassation n'a pas créé ex nihilo un régime particulier pour le vendeur professionnel, mais a assimilé par principe ce dernier au vendeur de mauvaise foi de l'article 1645 du Code civil 1218 . Cet arrêt fait donc naître une présomption à l'égard du vendeur professionnel : celle de connaître l'ensemble des vices dont la chose objet de la vente peut être …
Les aménagements
2022
– L'atténuation du caractère supplétif de la garantie des vices cachés. – Tout comme la garantie d'éviction, celle des défauts de la chose peut faire l'objet d'aménagements 1215 . Cependant, il existe également un ordre public, d'origine légale comme d'origine jurisprudentielle qui vient limiter la possibilité d'organiser au sein du contrat de tels …