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Le régime du gage sur l'immeuble par destination
2022
– Le possible conflit des créanciers inscrits. – Il convient ici d'attirer l'attention du praticien sur la possibilité de voir naître un conflit entre le créancier hypothécaire et le créancier gagiste. En effet, imaginons le cas d'un exploitant constituant au profit de son créancier un gage sur les pales d'éoliennes qu'il prévoit d'immobiliser pour une durée de trente ans sur le site de production. Imaginons également que le droit réel dont il dispose sur l'unité foncière, siège de l'installation de production, ait fait l'objet d'une affectation hypothécaire au profit d'un autre créancier, …
Dispositions communes
2022
– La réalisation de la garantie sans préjudice pour le débiteur. – Le nouvel article 2453 du Code civil reprend les dispositions de l'ancien article 2460 du même code en imposant, en cas de valorisation supérieure à la dette du débiteur, le versement par le créancier d'une soulte correspondant à la différence de valeur. Cela se comprend aisément, compte tenu du principe général du droit des sûretés prohibant l'enrichissement du créancier 2034 . L'intervention du notaire dans la rédaction d'un pacte commissoire prévoyant le mode de règlement de la soulte éventuelle, l'époque de son règlement, …
Les spécificités de l'hypothèque portant sur un droit réel distinct du droit de propriété
2022
– Précautions à prendre pour garantir l'efficacité de la sûreté. – L'existence d'un droit de superficie ou d'un droit démembré au profit de l'exploitant soulève, en matière de garantie hypothécaire, deux questions : …
La prohibition de la subdivision en volumes d'un bâtiment unique
2022
– Ordre public. – L'article 28, IV de la loi n o 65-557 précitée prohibe formellement la division en volumes d'un bâtiment unique lui-même déjà soumis au statut de la copropriété 2003 . Cette prohibition a été établie aux termes de la loi Alur précitée, et avait pour objectif de lutter contre les divisions permettant de contourner le statut de la copropriété et ses règles certes contraignantes, mais garantissant néanmoins un fonctionnement efficace : en effet, cette loi permet d'imposer la participation de tous les copropriétaires aux dépenses communes, ainsi qu'une juste répartition des …
La division volumétrique
2022
– Mise en œuvre pratique de la division volumétrique. – Pour illustrer la manière dont le propriétaire d'un immeuble bâti va pouvoir créer et exploiter un volume sur sa propriété, il faut d'abord rappeler que la division en volumes est « une technique juridique consistant à diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s'inscrivant, respectivement, dans l'emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par …
L'immeuble non bâti
2022
– La nécessaire division foncière. – Qu'il s'agisse d'éoliennes, ou à un degré moindre de panneaux photovoltaïques, il est rare que la totalité de l'unité foncière soit affectée à la production d'électricité. Dès lors, et compte tenu de la nécessaire constitution d'un droit réel au profit de l'exploitant 1967 , la problématique de la division foncière constitue une contrainte juridique dont le praticien doit impérativement tenir compte afin d'assurer à son montage l'efficacité juridique intégrale que les cocontractants attendent …
Le choix du contrat
2022
– Le choix du droit réel. – Usufruit temporaire, droit réel de jouissance spéciale, ou bail constitutif de droit réel, c'est une palette étendue qui s'offre au propriétaire pour permettre l'installation d'une unité de production d'énergie sur son immeuble. …
Le bail à construction
2022
– Définition. – Comme le bail emphytéotique, le bail à construction doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. De même, il doit constituer au profit du preneur un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque. En revanche, et contrairement à l'emphytéose, le preneur doit s'engager à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pour toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1, al. 1 er …
Le droit réel de jouissance spéciale
2022
– Un nouveau droit réel. – Les évolutions récentes de la jurisprudence de la Cour de cassation ont permis de rompre avec l'idée qu'il ne pouvait exister d'autres droits réels dans notre droit que ceux de l'article 543 du Code civil, lequel indique : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ». Par un arrêt Maison de la Poésie du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a en effet confirmé la possibilité de constituer des droits réels autres que ceux cités par l'article 543 1952 . En précisant que le …
Un droit réel
2022
La création et l'exploitation d'une unité de production d'énergie renouvelable, qu'il s'agisse d'un champ d'éoliennes ou de panneaux photovoltaïques, ne peuvent s'envisager que sur du long terme et seront le fruit d'un investissement financier conséquent. Pour cela, l'idée de conférer un droit réel à l'exploitant, qui va lui permettre d'exercer des droits de plus grande ampleur sur l'immeuble support de l'installation, apporte des solutions à un certain nombre de problèmes que rencontre l'exploitant non propriétaire. Deux axes permettent selon nous de créer ce droit réel : soit la …