– Définition. – Comme le bail emphytéotique, le bail à construction doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. De même, il doit constituer au profit du preneur un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque. En revanche, et contrairement à l'emphytéose, le preneur doit s'engager à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pour toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1, al. 1er).
Le bail à construction
Le bail à construction
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Le régime juridique du bail à construction. – Les textes régissant le régime du bail à construction laissent une grande place à la liberté contractuelle. Ne sont en effet d'ordre public, outre les trois éléments constitutifs (durée, droit réel, et obligation de construire), que la possibilité pour le preneur de céder ou constituer des servitudes et la compétence du tribunal judiciaire en matière d'indexation des redevances. Toutes les autres clauses sont librement négociables entre les parties, et notamment le sort des constructions en fin de bail. Il reste néanmoins à trancher la question de la clause résolutoire de plein droit. Rien n'interdirait, à la lecture des articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation, de prévoir une telle possibilité. Toutefois, ainsi que nous l'avons vu, une telle clause portée dans un bail emphytéotique a été censurée par la Cour de cassation, étant jugée comme « incompatible avec la constitution d'un droit réel ». Mais il semblerait néanmoins qu'une telle clause soit admissible en matière de bail à construction, et susceptible de jouer, même en cas de suspension des poursuites individuelles contre le preneur dans le cadre d'une procédure collective. C'est en tout cas la solution retenue par la Cour de cassation dans un arrêt postérieur1959, lequel valide implicitement la clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail à construction.
– Sort des constructions en fin de bail. – Il existe trois possibilités pour régler la question des constructions en fin de bail :
- la première et la plus courante consiste à prévoir le transfert automatique sans indemnité des constructions au bailleur dès la fin du bail. Ceci constitue d'ailleurs le droit commun en la matière, et peut s'analyser en une renonciation au profit du preneur au principe de l'accession pendant la durée du bail1960. On peut ajouter que cette remise participe du paiement du loyer, celui-ci étant généralement d'un faible montant pendant la durée du bail ;
- la deuxième possibilité consiste à maintenir la propriété des constructions au profit du preneur en fin de bail, et constater dans le même temps la vente du terrain d'assiette du bail à ce dernier. Le bail comprendra alors l'engagement par le bailleur de céder l'immeuble en fin de bail. Il convient dans un tel cas de porter une attention très particulière aux modalités de fixation du prix de vente (qui pourra tenir compte des loyers versés), de manière à éviter tout caractère lésionnaire1961 ;
- enfin, et de manière plus rare, il peut également être prévu la remise du terrain par le preneur en fin de bail dans un état identique à celui au jour de la prise d'effet du bail, le preneur s'engageant alors à démanteler les constructions édifiées en cours de bail. Assez peu usitée, cette possibilité peut toutefois avoir son utilité dans le cadre d'un bail souscrit avec l'obligation d'édifier une centrale photovoltaïque1962 : en effet, la durée du bail n'étant pas nécessairement compatible avec la durée de vie des installations, il peut être souhaitable pour le bailleur de retrouver son immeuble débarrassé d'outils de production obsolètes et dont le coût de démantèlement présentera, au moment de la conclusion du bail, un fort caractère aléatoire.