– Ordre public. – L'article 28, IV de la loi no 65-557 précitée prohibe formellement la division en volumes d'un bâtiment unique lui-même déjà soumis au statut de la copropriété2003. Cette prohibition a été établie aux termes de la loi Alur précitée, et avait pour objectif de lutter contre les divisions permettant de contourner le statut de la copropriété et ses règles certes contraignantes, mais garantissant néanmoins un fonctionnement efficace : en effet, cette loi permet d'imposer la participation de tous les copropriétaires aux dépenses communes, ainsi qu'une juste répartition des charges2004. En cela, un mode de division foncière alternatif ne présente pas de garanties aussi importantes, et peut donc potentiellement concourir à la dégradation de l'immeuble. Voilà donc la principale raison pour laquelle la loi Alur a réservé aux ensembles complexes la possibilité de recourir à la division en volumes.
Toutefois, l'ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019 est venue restreindre le champ d'application des dispositions impératives de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 : le caractère impératif du régime ne va dorénavant plus concerner que les immeubles ou groupes d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation2005.
Conséquences pratiques de la prohibition de la subdivision en volumes d'un bâtiment unique
Un bâtiment unique, à usage total ou partiel d'habitation, ne pourra dès lors faire l'objet d'une scission par division en volumes. Concrètement, les copropriétaires ne pourront prévoir une installation photovoltaïque sur le toit de l'immeuble que dans la mesure où cette installation sera réalisée par le syndicat des copropriétaires, et pour le seul usage ou profit de la copropriété. La création d'un lot privatif supplémentaire comprenant la toiture nous semblant en contradiction avec la définition des parties communes telle qu'énoncée à l'article 3 de la loi du 10 juillet 19652006, et la création d'un volume étant prohibée, il ne sera donc pas possible de convenir de la mise à disposition à titre privatif de la toiture au profit d'un tiers exploitant des panneaux photovoltaïques. En revanche, l'exploitation par le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire la revente de l'électricité ainsi produite, sera possible2007.