La division volumétrique

– Définition. – Le volume immobilier se définit comme « une partie de l'espace à trois dimensions, une surface s'exerçant sur une hauteur définie entre deux côtes altimétriques »¹⁹⁹⁴. Création de la pratique notariale, consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation¹⁹⁹⁵, la division en volumes suppose que le propriétaire du sol soit propriétaire de « tout l'espace compris dans ce cône pyramidal allant du centre de la Terre jusqu'aux plus lointains astres et dont l'intersection avec l'écorce terrestre constitue la parcelle cadastrale »¹⁹⁹⁶. La formule est sans doute excessive, mais elle permet de représenter précisément que le propriétaire peut ainsi disposer d'autre chose que du terrain défini par la parcelle cadastrale et les constructions qui y sont édifiées.

– Intérêts de la division en volumes. – Pour le propriétaire de l'immeuble bâti souhaitant valoriser son bâtiment par l'adjonction en toiture d'une installation photovoltaïque, l'intérêt est double :

Cette division en volumes fait appel à une technicité particulière, alliant le savoir-faire scientifique du géomètre-expert et l'expertise juridique du notaire. Elle constitue donc un domaine particulier de l'ingénierie notariale, illustrant parfaitement ce que la mission du notaire recouvre aujourd'hui.

– Mise en œuvre pratique de la division volumétrique. – Pour illustrer la manière dont le propriétaire d'un immeuble bâti va pouvoir créer et exploiter un volume sur sa propriété, il faut d'abord rappeler que la division en volumes est « une technique juridique consistant à diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s'inscrivant, respectivement, dans l'emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des cotes, sans qu'il existe de parties communes entre ces différentes fractions »¹⁹⁹⁸.

L'identification du volume va être rendue possible par l'établissement d'un état descriptif de division en volumes, établi par un géomètre-expert, qui le plus souvent établira des cotes en altimétrie et en planimétrie¹⁹⁹⁹. En pratique, le volume permettant la pose d'une installation photovoltaïque sera alors créé au-dessus de la toiture de l'immeuble. Il restera à définir l'ensemble des servitudes permettant, d'une part, le raccordement de l'installation au réseau acheminant l'électricité ainsi créée vers les points de distribution, et d'autre part, l'accès au volume pour l'installation et l'entretien des panneaux photovoltaïques.

Une fois le volume défini et l'état descriptif de division régularisé, il sera alors possible pour le propriétaire de constituer le droit réel de son choix au profit de l'exploitant : bail à construction ou emphytéotique, droit réel de jouissance spéciale, voire éventuellement la cession pure et simple du volume à l'exploitant.