La division de l'immeuble individuel

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Données du problème. – Si l'installation d'une unité de production photovoltaïque est réalisée par le propriétaire dans le seul but d'organiser la production d'énergie nécessaire à la consommation des occupants de l'immeuble, cela ne pose guère de problème. Le propriétaire est tout à fait libre de réaliser cette installation dans le respect des contraintes urbanistiques, l'article 544¹⁹⁸⁹ du Code civil lui laissant bien évidemment cette faculté¹⁹⁹⁰.

La question devient délicate dès lors que cette installation va être réalisée par un tiers, qui va en conserver la propriété et en assurer l'exploitation. Il faut donc « isoler » la partie de l'immeuble (la toiture a priori) qui va recevoir cette installation, de manière à conférer à l'exploitant l'ensemble des droits nécessaires à cette exploitation. Pour cela, trois techniques de division du bâti existent : la division en lots de copropriété (A), la division en volumes (B), et enfin la division par simple état descriptif de division (C).

La mise en copropriété

– Statut de la copropriété et ordre public. – Consacré par la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété n'a cessé d'évoluer depuis, et ses principales dispositions sont devenues d'ordre public avec la loi n^o 2014-366 du 4 mars 2014, dite « loi Alur ».

Tout d'abord, ce statut régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes »¹⁹⁹¹.

L'article 3 de cette loi définit ainsi les parties communes : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

Si l'on part donc du principe que des panneaux photovoltaïques ne peuvent être installés que sur la toiture de l'immeuble, et qu'il faut garantir à l'installateur-exploitant un droit réel sur la partie recevant lesdits panneaux, cela revient à dire qu'il faudrait placer l'immeuble sous le régime de la copropriété en définissant la toiture comme un lot privatif. Cela nous semble donc en contradiction avec les dispositions de l'article 3 ci-dessus relaté, dans la mesure où le toit de l'immeuble est par nature affecté à l'utilité de tous les copropriétaires puisqu'il permet de garantir a minima la couverture et la mise hors d'eau du bâtiment. En outre, une partie commune ne saurait également être partie privative d'un lot, et inversement une partie privative ne peut être en même temps partie commune¹⁹⁹².

Enfin, pour le cas où une telle division serait possible, la création d'une copropriété à deux peut engendrer une certaine paralysie. Certes le principe de la réduction des droits de vote d'un copropriétaire en détenant plus de la moitié à la somme des droits de vote des autres copropriétaires, tel qu'exprimé à l'article 22 de la loi du 19 juillet 1965, a été considérablement affaibli par l'ordonnance du 30 octobre 2019. En effet, dorénavant, les décisions relevant de la majorité des votes exprimés par les copropriétaires présents ou représentés peuvent être prises par celui détenant plus de la moitié des voix, et les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires peuvent être prises par celui détenant au moins deux tiers des voix¹⁹⁹³. Par conséquent, si la création du lot supplémentaire engendre des droits de vote de plus d'un tiers des voix, le risque de paralysie sera réel. Àl'inverse, concernant le copropriétaire titulaire de plus des deux tiers des droits de vote, le risque serait de conférer à ce dernier le pouvoir exorbitant de décider seul pour toutes les décisions ne requérant pas l'unanimité des copropriétaires. Et de faire par conséquent naître le risque de voir le copropriétaire régulièrement écarté des décisions de la vie collective multiplier les recours contre ces décisions, voire de refuser d'exécuter ses obligations en matière de paiement des charges, ce qui serait une autre manière de paralyser la vie de la copropriété.

Si la mise en copropriété de l'immeuble, au sens de la loi du 10 juillet 1965, reste donc délicate, il convient alors de se tourner vers la division volumétrique.

La mise en copropriété : une solution inadaptée

La mise en copropriété d'un immeuble entier ne paraît donc pas constituer la solution la plus adaptée pour permettre l'installation d'une unité de production photovoltaïque en toiture. Au-delà d'un risque d'atteinte aux règles impératives de ce régime, le risque de paralysie du bon fonctionnement de la copropriété ainsi créée pourrait se révéler assez rapidement dommageable pour l'état général de l'immeuble.

La division volumétrique

– Définition. – Le volume immobilier se définit comme « une partie de l'espace à trois dimensions, une surface s'exerçant sur une hauteur définie entre deux côtes altimétriques »¹⁹⁹⁴. Création de la pratique notariale, consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation¹⁹⁹⁵, la division en volumes suppose que le propriétaire du sol soit propriétaire de « tout l'espace compris dans ce cône pyramidal allant du centre de la Terre jusqu'aux plus lointains astres et dont l'intersection avec l'écorce terrestre constitue la parcelle cadastrale »¹⁹⁹⁶. La formule est sans doute excessive, mais elle permet de représenter précisément que le propriétaire peut ainsi disposer d'autre chose que du terrain défini par la parcelle cadastrale et les constructions qui y sont édifiées.

– Intérêts de la division en volumes. – Pour le propriétaire de l'immeuble bâti souhaitant valoriser son bâtiment par l'adjonction en toiture d'une installation photovoltaïque, l'intérêt est double :

la création d'un volume au-dessus du toit lui permet de constituer à peu de frais un droit réel exploitable et cessible ;
cette technique permet par ailleurs d'opérer une division du bâti en s'exonérant d'une soumission au régime de la copropriété, ainsi que le permet le II de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965¹⁹⁹⁷.

Cette division en volumes fait appel à une technicité particulière, alliant le savoir-faire scientifique du géomètre-expert et l'expertise juridique du notaire. Elle constitue donc un domaine particulier de l'ingénierie notariale, illustrant parfaitement ce que la mission du notaire recouvre aujourd'hui.

– Mise en œuvre pratique de la division volumétrique. – Pour illustrer la manière dont le propriétaire d'un immeuble bâti va pouvoir créer et exploiter un volume sur sa propriété, il faut d'abord rappeler que la division en volumes est « une technique juridique consistant à diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s'inscrivant, respectivement, dans l'emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des cotes, sans qu'il existe de parties communes entre ces différentes fractions »¹⁹⁹⁸.

L'identification du volume va être rendue possible par l'établissement d'un état descriptif de division en volumes, établi par un géomètre-expert, qui le plus souvent établira des cotes en altimétrie et en planimétrie¹⁹⁹⁹. En pratique, le volume permettant la pose d'une installation photovoltaïque sera alors créé au-dessus de la toiture de l'immeuble. Il restera à définir l'ensemble des servitudes permettant, d'une part, le raccordement de l'installation au réseau acheminant l'électricité ainsi créée vers les points de distribution, et d'autre part, l'accès au volume pour l'installation et l'entretien des panneaux photovoltaïques.

Une fois le volume défini et l'état descriptif de division régularisé, il sera alors possible pour le propriétaire de constituer le droit réel de son choix au profit de l'exploitant : bail à construction ou emphytéotique, droit réel de jouissance spéciale, voire éventuellement la cession pure et simple du volume à l'exploitant.

Pratique de la division en volumes

Renvoi au 112^e Congrès des notaires de France.

Pour une étude complète sur la division volumétrique, nous renvoyons aux travaux du 112^e Congrès de notaires de France (Nantes, 5-8 juin 2016, La propriété immobilière, entre liberté et contraintes), et plus précisément ceux de la troisième commission.

La division par simple état descriptif de division sans application du régime de la copropriété

– État descriptif de division sans création de copropriété. – La division peut également être opérée par l'établissement d'un état descriptif de division identifiant spécifiquement les lots créés et notamment celui correspondant aux panneaux photovoltaïques installés sur la toiture de l'immeuble bâti²⁰⁰⁰. L'immeuble restant appartenir à un seul et unique propriétaire, les lots créés ne seront pas affectés d'une quote-part de parties communes, et ne seront par conséquent pas soumis au statut de la copropriété. Il convient dès lors que chacun des lots ainsi créé soit parfaitement identifiable afin de pouvoir faire l'objet d'une publication au service de publicité foncière compétent.