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Les obligations du vendeur de l'immeuble à construire
2022
– Des contentieux toujours plus nombreux. – Une étude publiée en novembre 2018 par l'UFC-Que Choisir fait état d'une augmentation de 84 % des litiges concernant les achats immobiliers sur plan entre les années 2017 et 2018, après une croissance annuelle moyenne de 8,7 % entre 2010 et 2017. C'est ainsi que, notamment, les retards de livraison touchent près d'un acheteur sur trois (29 %) et sont d'une durée moyenne de 5,4 mois. In fine , les problèmes résultant de malfaçons devancent ceux relatifs au retard de livraison selon cette étude. L'ingénierie du notaire au stade de la préparation du …
Garantir l'efficacité d'une clause d'exonération des vices cachés
2022
– La rédaction de la clause. – Si l'acte de vente doit contenir une clause exonératoire, il nous semble qu'elle ne peut être rédigée qu'une fois les investigations réalisées, et ses résultats analysés. Cela ne signifie pas qu'une clause générale ne puisse valablement être insérée dans l'acte, mais il faudra avoir vérifié que cela reste possible. En revanche si les informations collectées permettent de douter de la qualité de non-professionnel du vendeur, alors, il conviendra de rédiger selon nous une clause extrêmement précise indiquant ce que le vendeur est en mesure de garantir et ce qu'il …
Le vendeur non professionnel : une exonération limitée
2022
– Dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés. – Si le vendeur non professionnel peut, au titre de l'article 1643 du Code civil, s'exonérer de cette garantie, cette possibilité n'est cependant pas sans condition ni restriction. En effet, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoit l'établissement du dossier de diagnostic technique préalable à la vente soumet l'exonération sur les points visés, à la production de ce diagnostic 1233 . Rappelons qu'en fonction de la nature du bien et de sa destination, certains éléments de ce dossier ne seront …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Le vendeur exploitant. – Jurisprudence plus récente, mais incontestablement destinée à connaître un fort développement dans les années qui viennent, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt du 29 juin 2017 1230 , a assimilé au vendeur professionnel le vendeur également exploitant de l'immeuble objet de la vente. Le cas concernait une acquisition réalisée par une SCI d'un immeuble dans lequel avait été exploité un garage automobile pendant de longues années. L'acquéreur entendait transformer cet immeuble en immeuble à usage d'habitation. L'acte contenait une clause d'exonération des vices …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Le vendeur ne disposant pas de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Il s'agit ici du cas bien connu de la pratique notariale, appelé « castor » en référence au système d'autoconstruction coopératif créé en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Concrètement, le vendeur qui a entrepris lui-même la construction d'un ouvrage ne peut, à la vente de ce dernier, invoquer une exonération de l'obligation de garantir les défauts de l'immeuble 1229 , étant assimilé par la jurisprudence de la Cour de cassation à un vendeur …
Délais et mise en œuvre
2022
– Mise en œuvre. – Une fois les conditions remplies et l'action ouverte dans les délais, l'acquéreur va devoir opter pour l'une des facultés ouvertes par l'article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L'action rédhibitoire aura pour but l'anéantissement rétroactif du contrat. L'action estimatoire aura, quant à elle, pour but de faire prononcer par le juge la réfaction du contrat, et donc d'obtenir une réduction du prix, laquelle …
Le créancier de la garantie des vices cachés
2022
– Cas particuliers. – Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir contre le vendeur des lots au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et notamment en ce qui concerne les parties communes 1201 . …
Les limitations de garantie
2022
– Garanties du fait des tiers. – Une limitation de garantie d'éviction est uniquement possible dans le seul domaine de la garantie d'éviction du fait d'un tiers. Il faut toutefois que cette exonération porte sur des points précis. Le cas de la servitude non apparente par exemple : en cas de révélation de servitude non apparente postérieurement à l'acquisition, le vendeur pourra ne pas être obligé d'indemniser l'acquéreur, si le rédacteur de l'acte a pris soin d'insérer une clause d'exonération sur ce point 1196 …
Ordre public et liberté conventionnelle : extension et limitations de la garantie
2022
– Régime impératif. – Le principe de l'ordre public est donné par l'article 1628 du Code civil : « Quoi qu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ». Si la garantie du fait personnel ne peut faire l'objet que d'une extension (I), il peut néanmoins exister une limitation de la garantie du fait des tiers ou liée à la faute de l'acquéreur (II) ainsi que le permet l'article 1627 du Code civil : « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter …
L'aménagement des sanctions : le notaire acteur de prévention des conflits
2022
– Le choix des sanctions. – Comme nous l'avons exposé plus haut, le principal objet de nos développements consiste à analyser les obligations du vendeur d'immeuble de manière à prévenir dans la rédaction même du contrat de vente les difficultés prévisibles. Ceci permettra de sauvegarder l'intérêt des parties et l'équilibre contractuel, et de prévenir également toutes les causes possibles de …