Les limitations de garantie

– Garanties du fait des tiers. – Une limitation de garantie d'éviction est uniquement possible dans le seul domaine de la garantie d'éviction du fait d'un tiers. Il faut toutefois que cette exonération porte sur des points précis. Le cas de la servitude non apparente par exemple : en cas de révélation de servitude non apparente postérieurement à l'acquisition, le vendeur pourra ne pas être obligé d'indemniser l'acquéreur, si le rédacteur de l'acte a pris soin d'insérer une clause d'exonération sur ce point¹¹⁹⁶.

– Faute de l'acquéreur. – Tout d'abord la garantie n'est pas due par le vendeur dès lors que l'éviction de l'acquéreur est la faute de celui-ci.

C'est notamment le cas de l'acquéreur qui s'est fait donner quittance de son prix à charge d'en effectuer le dépôt entre les mains de créanciers inscrits ou de leur représentant, mais qui n'a pas satisfait à la sommation de payer pour une somme égale ou inférieure au prix de vente, et qui par conséquent en vient à être dépossédé de l'immeuble objet de la vente¹¹⁹⁷.

– L'information de l'acquéreur quant au risque d'éviction. – Selon les termes de l'article 1629 du Code civil, le vendeur est exonéré de sa garantie dès lors que le vice à l'origine de l'éviction était connu de l'acquéreur et que l'acte contient une clause spécifique écartant la garantie du vendeur sur ce point précis¹¹⁹⁸. Le rôle du notaire sera donc ici fondamental dans la rédaction de la clause de l'acte identifiant, d'une part, le risque d'éviction et exonérant, d'autre part, le vendeur de sa garantie.

Une exonération de cette garantie sera également possible lorsque l'acquéreur aura acquis à ses risques et périls : le contrat devient alors aléatoire et exclut de ce fait toute garantie à ce titre¹¹⁹⁹. Àtitre d'exemple, l'acquisition aux risques et périls de l'acquéreur peut être convenue dans le cadre de la vente d'un immeuble faisant l'objet d'une occupation illégale.