Garantie d'éviction

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Étendue de la garantie d'éviction. – Si, en matière de garantie d'éviction, l'article 1625 du Code civil évoque la possession paisible de la chose vendue, cette garantie vise surtout à empêcher les atteintes à la propriété et à la détention que l'acquéreur peut être amené à subir. Il nous semble donc important d'analyser tout d'abord ce qui constitue la garantie d'éviction (A), avant de déterminer le champ d'application de cette garantie (B).

Le contenu de la garantie d'éviction

La garantie du fait personnel du vendeur

La garantie du fait personnel du vendeur est double : il s'interdit, d'une part, tout trouble de droit et, d'autre part, tout trouble de fait à l'encontre de l'acquéreur.

– Troubles de droit. – Sur ce point, cette garantie constitue pour le vendeur l'obligation de ne revendiquer aucun droit sur le bien vendu, autre que ceux qui auraient été valablement constitués aux termes des conventions des parties (par ex., un bail portant sur le bien objet de vente, ou bien encore une servitude grevant le fonds). Il s'agit de l'application de l'adage « qui doit garantir ne peut évincer ». De plus, cette obligation est considérée comme perpétuelle, de sorte que le vendeur ou ses ayants-droit ne sauraient jamais s'en dégager¹¹⁸⁸.

– Troubles de fait. – Outre toute revendication d'un droit, le vendeur s'interdit également de toute action non fondée sur un droit et qui entraîne pour l'acquéreur un trouble de jouissance par rapport à la destination et l'usage normal du bien acquis. Àtitre d'exemple, le vendeur d'un terrain, qui, sur le terrain jouxtant celui objet de la vente et restant lui appartenir, édifie une construction empêchant l'usage par les acquéreurs de la servitude de vue grevant la partie restée appartenir au vendeur¹¹⁸⁹.

La garantie du fait d'un tiers

– Troubles de droit. – Le vendeur ne doit garantie du fait d'un tiers au contrat que dès lors que ce dernier revendique un droit sur l'immeuble vendu. L'acquéreur ne saurait donc se retourner contre le vendeur en cas de trouble de fait exercé par un tiers au contrat. Plus complexe que celle du fait personnel du vendeur, la mise en œuvre de la garantie d'un tiers est soumise à trois conditions liées :

à l'existence d'une contestation de droit : le tiers doit invoquer un droit à l'encontre de l'acquéreur (par ex., une servitude grevant l'immeuble) ;
à la nature du droit revendiqué : le droit revendiqué par le tiers doit conduire à l'anéantissement total ou partiel du droit de l'acquéreur ;
à la bonne foi de l'acquéreur : à ce sujet, la jurisprudence de la Cour de cassation reconnaît à l'acquéreur une présomption d'ignorance, le vendeur devant révéler l'ensemble des charges existant sur le bien¹¹⁹⁰. Sur ce dernier point toutefois, cette présomption est renversée lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait ignorer la charge grevant le bien¹¹⁹¹.

– Régime de la garantie. – Les sanctions contre le vendeur vont dépendre de la nature de l'éviction :

en cas d'éviction totale, l'acquéreur peut demander au vendeur la restitution du prix, mais également des fruits qu'il serait obligé de verser au propriétaire qui l'évince, des frais engendrés par l'éviction, et enfin une allocation de dommages et intérêts¹¹⁹² ;
en cas d'éviction partielle, l'acquéreur peut choisir en fonction du préjudice subi : il peut faire résilier la vente si l'objet de l'éviction partielle était déterminant de son consentement¹¹⁹³ ; ou, si l'éviction n'est pas suffisante pour justifier de l'extinction du contrat, il a droit au remboursement du prix de vente correspondant à la partie dont il est évincé¹¹⁹⁴.

Ordre public et liberté conventionnelle : extension et limitations de la garantie

– Régime impératif. – Le principe de l'ordre public est donné par l'article 1628 du Code civil : « Quoi qu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ». Si la garantie du fait personnel ne peut faire l'objet que d'une extension (I), il peut néanmoins exister une limitation de la garantie du fait des tiers ou liée à la faute de l'acquéreur (II) ainsi que le permet l'article 1627 du Code civil : « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ».

L'extension de garantie

– L'extension de garantie prévue par la loi. – Le cas peut sembler assez théorique, car il nous paraît assez compliqué d'élargir le champ d'une garantie déjà totale en apparence. Ceci étant, cette extension a pu être illustrée par un auteur, en ce qui concerne la vente d'un terrain à bâtir, par l'indication par le vendeur que le terrain était viabilisable, alors qu'en réalité il ne l'était pas¹¹⁹⁵. Toutefois, cela nous semble plus relever de l'obligation de délivrance conforme plutôt que de la garantie d'éviction, le caractère non viabilisable du terrain en question ne pouvant avoir pour cause le fait personnel du vendeur.

Tout au plus, selon nous, pourrait-il être stipulé aux termes d'une clause spécifique que toute éviction, fût-elle partielle, pourrait entraîner une résolution du contrat, et non un remboursement de la partie du prix correspondant à l'éviction dont l'acquéreur serait victime.

– Conseils rédactionnels. – En tout état de cause, si une extension de garantie d'éviction devait être stipulée dans un acte de vente, la clause devrait être rédigée de manière extrêmement précise, précisant bien son caractère exprès et spécial.

Les limitations de garantie

– Garanties du fait des tiers. – Une limitation de garantie d'éviction est uniquement possible dans le seul domaine de la garantie d'éviction du fait d'un tiers. Il faut toutefois que cette exonération porte sur des points précis. Le cas de la servitude non apparente par exemple : en cas de révélation de servitude non apparente postérieurement à l'acquisition, le vendeur pourra ne pas être obligé d'indemniser l'acquéreur, si le rédacteur de l'acte a pris soin d'insérer une clause d'exonération sur ce point¹¹⁹⁶.

– Faute de l'acquéreur. – Tout d'abord la garantie n'est pas due par le vendeur dès lors que l'éviction de l'acquéreur est la faute de celui-ci.

C'est notamment le cas de l'acquéreur qui s'est fait donner quittance de son prix à charge d'en effectuer le dépôt entre les mains de créanciers inscrits ou de leur représentant, mais qui n'a pas satisfait à la sommation de payer pour une somme égale ou inférieure au prix de vente, et qui par conséquent en vient à être dépossédé de l'immeuble objet de la vente¹¹⁹⁷.

– L'information de l'acquéreur quant au risque d'éviction. – Selon les termes de l'article 1629 du Code civil, le vendeur est exonéré de sa garantie dès lors que le vice à l'origine de l'éviction était connu de l'acquéreur et que l'acte contient une clause spécifique écartant la garantie du vendeur sur ce point précis¹¹⁹⁸. Le rôle du notaire sera donc ici fondamental dans la rédaction de la clause de l'acte identifiant, d'une part, le risque d'éviction et exonérant, d'autre part, le vendeur de sa garantie.

Une exonération de cette garantie sera également possible lorsque l'acquéreur aura acquis à ses risques et périls : le contrat devient alors aléatoire et exclut de ce fait toute garantie à ce titre¹¹⁹⁹. Àtitre d'exemple, l'acquisition aux risques et périls de l'acquéreur peut être convenue dans le cadre de la vente d'un immeuble faisant l'objet d'une occupation illégale.