– Les investigations nécessaires. – Prévoir une clause exonérant le vendeur de son obligation de garantie des défauts de l'immeuble est une chose. Garantir l'efficacité de cette clause en est une autre. Le meilleur moyen d'y parvenir, selon nous, est de recueillir l'ensemble des informations nécessaires :
- tout d'abord, concernant le vendeur : est-il un professionnel ? Si non, peut-il y être assimilé en vertu des règles édictées par la jurisprudence ? Àce titre, le questionnaire préalable du vendeur tel que nous l'avons construit dans le cadre de nos travaux constitue un outil particulièrement utile que la pratique notariale se doit de généraliser. D'autant qu'une réponse positive n'emporte pas automatiquement impossibilité de revendiquer la clause exonératoire. Par exemple, un vendeur exerçant la profession d'architecte pourrait intuitivement être classé dans la catégorie de vendeur professionnel ne pouvant ignorer les défauts de l'immeuble vendu. Mais si les travaux n'ont pas été réalisés sous son autorité, le vendeur, par ailleurs architecte de profession, pourra s'exonérer de cette garantie. C'est à ce titre la position de la Cour de cassation1242. Les investigations devront donc être poussées relativement loin pour être certain de pouvoir utilement conseiller le vendeur sur l'opportunité d'une vente « en l'état », ou à l'inverse sur la nécessité de limiter le champ de la clause exonératoire en fonction des circonstances ;
- également concernant le bien objet de la vente : selon que l'immeuble sera bâti ou non, ces investigations porteront sur des éléments différents, mais il faut à tout le moins à notre sens établir un historique du bien allant au-delà de l'origine de propriété trentenaire : quels usages le bien a-t-il connus au fil du temps, de quels travaux a-t-il fait l'objet, par qui ces travaux ont-ils été exécutés ? Il est certes difficile de prétendre à l'exhaustivité, mais il faut bien comprendre que ce qui est en jeu, c'est l'efficacité de l'acte de vente, ou à tout le moins celle d'une clause fondamentale, la garantie due par le vendeur à son acquéreur.