Garantie des vices cachés, exonération et équilibre contractuel : quels enjeux pour le rédacteur du contrat de vente ?

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Tendances contractuelles. – La pratique notariale de la vente immobilière concerne, pour une part majoritaire, la vente entre particuliers. Dans ce cadre, c'est le principe de la vente en l'état qui s'est imposé au fil de l'histoire, et l'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur s'est généralisée. Pour autant, est-ce satisfaisant ? Nous venons de voir que depuis le fort mouvement d'accession à la propriété foncière qui a accompagné le développement économique des « Trente Glorieuses », la jurisprudence comme la loi ont continuellement élargi le champ de la garantie impérative pour le vendeur, et ce dans un souci de protection de l'acquéreur, considéré comme la partie faible du contrat. Certains pourraient voir ici l'application à la vente immobilière de l'adage d'Henri Lacordaire : « Entre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le maître et le serviteur, c'est la liberté qui opprime et la loi qui affranchit ». En tout état de cause, cela doit pousser le notaire rédacteur du contrat de vente à se poser la question de l'équilibre contractuel sur ce point précis, sans perdre de vue que son devoir de conseil doit en outre bénéficier tant au vendeur qu'à l'acquéreur.

Garantir l'efficacité d'une clause d'exonération des vices cachés

– Les investigations nécessaires. – Prévoir une clause exonérant le vendeur de son obligation de garantie des défauts de l'immeuble est une chose. Garantir l'efficacité de cette clause en est une autre. Le meilleur moyen d'y parvenir, selon nous, est de recueillir l'ensemble des informations nécessaires :

tout d'abord, concernant le vendeur : est-il un professionnel ? Si non, peut-il y être assimilé en vertu des règles édictées par la jurisprudence ? Àce titre, le questionnaire préalable du vendeur tel que nous l'avons construit dans le cadre de nos travaux constitue un outil particulièrement utile que la pratique notariale se doit de généraliser. D'autant qu'une réponse positive n'emporte pas automatiquement impossibilité de revendiquer la clause exonératoire. Par exemple, un vendeur exerçant la profession d'architecte pourrait intuitivement être classé dans la catégorie de vendeur professionnel ne pouvant ignorer les défauts de l'immeuble vendu. Mais si les travaux n'ont pas été réalisés sous son autorité, le vendeur, par ailleurs architecte de profession, pourra s'exonérer de cette garantie. C'est à ce titre la position de la Cour de cassation¹²⁴². Les investigations devront donc être poussées relativement loin pour être certain de pouvoir utilement conseiller le vendeur sur l'opportunité d'une vente « en l'état », ou à l'inverse sur la nécessité de limiter le champ de la clause exonératoire en fonction des circonstances ;
également concernant le bien objet de la vente : selon que l'immeuble sera bâti ou non, ces investigations porteront sur des éléments différents, mais il faut à tout le moins à notre sens établir un historique du bien allant au-delà de l'origine de propriété trentenaire : quels usages le bien a-t-il connus au fil du temps, de quels travaux a-t-il fait l'objet, par qui ces travaux ont-ils été exécutés ? Il est certes difficile de prétendre à l'exhaustivité, mais il faut bien comprendre que ce qui est en jeu, c'est l'efficacité de l'acte de vente, ou à tout le moins celle d'une clause fondamentale, la garantie due par le vendeur à son acquéreur.

– La rédaction de la clause. – Si l'acte de vente doit contenir une clause exonératoire, il nous semble qu'elle ne peut être rédigée qu'une fois les investigations réalisées, et ses résultats analysés. Cela ne signifie pas qu'une clause générale ne puisse valablement être insérée dans l'acte, mais il faudra avoir vérifié que cela reste possible. En revanche si les informations collectées permettent de douter de la qualité de non-professionnel du vendeur, alors, il conviendra de rédiger selon nous une clause extrêmement précise indiquant ce que le vendeur est en mesure de garantir et ce qu'il ne peut pas.

La recherche d'un nouvel équilibre contractuel

– L'intervention décisive du notaire. – Àl'heure de la standardisation des actes juridiques, et à la veille de leur conception par des outils ayant massivement recours à l'intelligence artificielle, le rôle du notaire comme rédacteur des conventions des parties pourrait paraître aux yeux de certains apôtres des nouvelles technologies comme profondément désuet. Nous pensons qu'il n'en est rien. Concernant ce point précis de l'obligation de garantir, il nous semble fondamental de rappeler ce qui doit guider le notaire dans sa mission :

s'assurer de la compréhension par chaque partie de la portée de son engagement. Le vendeur doit donc être parfaitement informé de l'impérieuse obligation pour lui de communiquer à l'acquéreur tout ce dont il a connaissance sur le bien vendu. C'est son obligation de bonne foi. De la même manière, il doit comprendre que, le cas échéant, la qualité de vendeur professionnel peut lui être reconnue, et donc élargir considérablement l'étendue de sa responsabilité ;
construire et garantir l'efficacité du contrat sous la contrainte de la nécessaire stabilité des conventions : pour illustrer ce point, il nous paraît judicieux de traiter du problème de la prescription pour agir en garantie pour l'acquéreur. Comme nous l'avons vu, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice, tout en ne pouvant agir au-delà du délai butoir de vingt ans prenant naissance au jour de la signature de l'acte. Toutefois, depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, il est possible de convenir d'un allongement ou d'une réduction du délai de prescription¹²⁴³. En fonction des circonstances, voilà un élément à partir duquel le notaire rédacteur peut élaborer une clause permettant de réduire à un an le délai de l'acquéreur pour agir en garantie contre son vendeur si ce dernier a fourni un certain nombre d'éléments, par exemple relatifs à des travaux réalisés par lui, confortant ses déclarations. Àl'inverse, en cas d'incertitudes ne pouvant être clarifiées par le vendeur, il sera peut-être opportun de rassurer un acquéreur inquiet en lui conférant un délai plus étendu pour agir.