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Les forces d'un schéma en démembrement
2023
Couplés au cadre sociétaire, les statuts sont bien connus : ils permettent de séparer pouvoir et propriété, donc d'éviter de sacrifier les droits futurs des descendants sur l'autel de la protection immédiate du dernier vivant. …
Puissance des effets, souplesse des options
2023
Rappelons tout d'abord, en quelques mots, en quoi consiste ce schéma d'acquisition et de détention du logement, mis au point et évoqué pour la première fois par le Congrès régional des notaires de la cour d'appel de Reims, en 1984. Deux concubins, acquéreurs d'un logement, constituent une société (généralement civile) pour réaliser cette acquisition. À ce stade, ils sont seuls propriétaires des droits composant le capital social (chacun à proportion de son apport). Ils procèdent ensuite entre eux à l'échange de l'usufruit de leurs droits sociaux respectifs, afin que, in fine , chaque concubin …
Les conséquences de l'absence d'indivision en propriété
2023
– L'aléatoire saisie. – En l'absence d'une telle renonciation, la saisie reste possible, mais elle est dépendante de l'issue aléatoire de la tontine. C'est ce qu'a rappelé la première chambre civile de la Cour de cassation dans un avis rendu le 15 juin 2022 717 , à la demande de la chambre criminelle qui se trouvait fort embarrassée dans une affaire de confiscation qui lui avait été soumise. L'affaire concernait un logement acquis sous clause d'accroissement, entre un tiers de bonne foi et une personne pénalement condamnée, faisant l'objet d'une peine complémentaire de confiscation de ses …
Les conséquences de l'absence d'indivision en propriété
2023
– L'impossible partage. – En cas de contentieux survenant entre les membres d'un couple d'acquéreurs en tontine, aucun d'entre eux ne peut donc exiger le partage 712 . C'est la conséquence logique et concrète du choix de ce mode d'acquisition en commun. Seules deux voies leur sont offertes : soit l'accord unanime pour mettre fin au pacte ; soit le décès du premier d'entre eux 713 …
L'irrévocabilité (sauf accord commun) et ses conséquences
2023
Même si elle ménage une certaine place aux règles de l'indivision, la tontine s'en affranchit bien vite, ce qui conduit souvent à des situations de blocage. …
L'indispensable stipulation ab initio
2023
– Pas de période d'essai ! – La clause doit impérativement être stipulée dès l'acte d'acquisition en commun, ou dès la signature des statuts de la société dans laquelle elle est stipulée. Une tontine stipulée a posteriori , par avenant, tomberait sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future, et serait par suite frappée de nullité 697 . La clause d'accroissement réclame donc un engagement total, immédiat, unanime et …
Clause de tontine dans les statuts d'une société acquérant le logement
2023
– Précaution supplémentaire. – Nous ajouterons toutefois un seul aspect, qui nous semble essentiel. Il est relatif à la validité des décisions collectives qui devront intervenir, après sa constitution, au cours de la vie de la société. À cet égard, une résolution régulièrement adoptée en assemblée générale, du temps où les deux associés co-tontiniers étaient bien vivants, pourrait-elle être remise en cause, du simple fait que l'un des votants, l'associé prédécédé, est censé n'avoir jamais existé ? Pour évincer tout risque de ce type, deux précautions nous paraissent devoir être prises lors de …
Régime fiscal de droit commun de la tontine
2023
– Une fiction fiscale. – Alors qu'en droit civil le dénouement d'une tontine n'est en rien une succession, le droit fiscal la taxe comme si elle en était une, soumettant aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG) la valeur des droits transmis au(x) bénéficiaire(s) de la clause, selon le lien de parenté existant entre lui (eux) et le défunt (ou encore à 60 %, entre coacquéreurs sans aucun lien de parenté !). Le droit fiscal 691 ignore donc l'effet rétroactif de la condition réalisée 692 …
Une idée toujours neuve
2023
– Un contrat à nul autre pareil. – Rappelons en quelques mots l'architecture de ce contrat sans équivalent. Dans le cadre d'une acquisition réalisée en commun par un couple (ou par plusieurs personnes), une clause stipule que chaque acquéreur sera réputé être le seul propriétaire du bien depuis l'origine, à condition d'être le dernier à survivre. L'édifice repose donc sur un double fondement : condition suspensive de la survie, condition résolutoire du prédécès. La rétroactivité des conditions suffit, dès lors, à faire le reste : le dernier vivant sera regardé comme seul et unique …
Une idée toujours neuve
2023
– L'unique est à l'abri de l'usure. – Le pacte tontinier présente une utilité propre, et répond à un besoin réel. On peut en juger en considérant l'une des propositions de l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, élaboré par la commission présidée par M. Stoffel-Munck. Au jeu, pari et rente viagère, déjà réglementés par le Code civil, la commission suggère d'ajouter la clause de tontine, et de regrouper l'ensemble en une catégorie nouvelle de conventions, les « contrats aléatoires par essence », tous dotés d'un régime commun 686 …