L'irrévocabilité (sauf accord commun) et ses conséquences

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Même si elle ménage une certaine place aux règles de l'indivision, la tontine s'en affranchit bien vite, ce qui conduit souvent à des situations de blocage.

Une indivision en jouissance seulement

– Une indivision temporaire en jouissance. – Seule la jouissance d'un bien (par hypothèse un logement) acquis en tontine est indivise. Mais cette indivision disparaît au premier décès, puisque seul le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire. Dès lors, deux périodes doivent être distinguées. Du vivant des deux tontiniers, chacun dispose d'un égal droit de jouissance sur le bien acquis ; une indemnité d'occupation peut donc être due par celui qui est à l'origine de l'impossibilité de jouissance de l'autre⁷⁰⁶. En revanche, dès le premier décès, et en l'absence de toute indivision, aucune indemnité d'occupation n'est due aux héritiers du prémourant, puisqu'il est réputé n'avoir jamais été propriétaire⁷⁰⁷.

– L'absence d'indivision en propriété. – Il est entendu que l'acquisition faite en commun avec stipulation d'un pacte tontinier n'est pas une indivision⁷⁰⁸. Seule la jouissance du bien acquis relève des règles de l'indivision, mais non sa propriété puisqu'un seul des co-tontiniers est réputé être l'unique acquéreur depuis l'origine. L'indivision suppose la coexistence de droits identiques et concurrents sur un même objet, alors qu'en tontine il y a juxtaposition de droits contradictoires⁷⁰⁹. Et selon un éminent auteur, « c'est l'extinction des uns qui entraîne l'extension des autres »⁷¹⁰. L'absence d'indivision entraîne naturellement l'absence de droit à exiger le partage⁷¹¹ du bien acquis en tontine. Il peut en résulter diverses situations de blocage.

Les conséquences de l'absence d'indivision en propriété

– L'impossible partage. – En cas de contentieux survenant entre les membres d'un couple d'acquéreurs en tontine, aucun d'entre eux ne peut donc exiger le partage⁷¹². C'est la conséquence logique et concrète du choix de ce mode d'acquisition en commun. Seules deux voies leur sont offertes : soit l'accord unanime pour mettre fin au pacte ; soit le décès du premier d'entre eux⁷¹³.

– L'impossible vente. – Pendente conditione seul un commun accord permet la vente d'un logement acquis en tontine ; et il en est de même lorsque la clause d'accroissement a été stipulée sur les parts d'une société plutôt que directement sur le logement acquis⁷¹⁴. Une partie de la doctrine⁷¹⁵ considère que chacun pourrait aliéner isolément son propre droit conditionnel. Mais ce concept théorique ne rencontrera pas d'application pratique car, en cas de prédécès du cédant, le cessionnaire pourrait y perdre toute sa mise : le co-tontinier survivant étant réputé seul propriétaire depuis l'acquisition initiale, le cédant prédécédé n'a rien pu céder.

– L'impossible constitution de garantie. – Ce n'est qu'à condition d'agir conjointement et de renoncer à la clause en faveur du créancier que les co-tontiniers pourront constituer une hypothèque sur le logement qu'ils acquièrent, et donc de la sorte accéder au crédit⁷¹⁶. La possibilité de procéder à une telle renonciation est désormais confirmée expressément par l'article 1193 du Code civil, issu de la réforme du 10 février 2016. Mais immédiatement, on constate qu'en réalité la clause d'accroissement est incompatible avec la prise de garantie : puisque si la renonciation à la clause est possible du fait d'un commun accord des co-tontiniers, ce n'est qu'au prix de cette renonciation que la sûreté pourra être confortée dans sa pleine efficacité, quels que soient le sort et l'ordre chronologique des décès. Seule cette renonciation ouvrira donc les portes du crédit.

– L'aléatoire saisie. – En l'absence d'une telle renonciation, la saisie reste possible, mais elle est dépendante de l'issue aléatoire de la tontine. C'est ce qu'a rappelé la première chambre civile de la Cour de cassation dans un avis rendu le 15 juin 2022⁷¹⁷, à la demande de la chambre criminelle qui se trouvait fort embarrassée dans une affaire de confiscation qui lui avait été soumise. L'affaire concernait un logement acquis sous clause d'accroissement, entre un tiers de bonne foi et une personne pénalement condamnée, faisant l'objet d'une peine complémentaire de confiscation de ses biens au profit de l'État, par le biais de l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (Agrasc). Or, une peine de confiscation pénale ne peut pas porter atteinte aux droits dont le tiers de bonne foi est titulaire sur le bien confisqué⁷¹⁸, en vertu de l'article 131-21 du Code pénal. Dès lors, fallait-il considérer que du fait de la confiscation, la clause d'accroissement était frappée de caducité ? Ceci en raison de la disparition ipso facto de l'aléa, puisque l'État survivra nécessairement à la personne qui avait coacquis avec le criminel condamné. Ce tiers de bonne foi perdant toute chance de devenir propriétaire du bien, la condition essentielle de la tontine s'est évaporée et dès lors, y a-t-il lieu de considérer que les droits qu'il détient ont dégénéré en simples droits indivis, détenus concurremment avec la puissance publique ? Un tel changement dans l'économie du contrat et la nature des droits conditionnels du coacquéreur ne constitue-t-il pas précisément l'atteinte aux droits des tiers prohibée par le Code pénal ? À cette énigme, la première chambre civile a répondu en estimant que dans un tel cas, la clause de tontine continuait au contraire à produire ses effets, en se focalisant sur la survie des acquéreurs initiaux, peu important la saisie opérée. Le pacte n'est donc pas caduc, et la propriété finale reste à déterminer selon la réalisation des conditions de survie : si l'acquéreur dont les droits ont été confisqués est celui qui survit, l'État sera gagnant. Dans le cas contraire, ce qu'il a saisi disparaîtra rétroactivement de ses mains. Et il en serait rigoureusement de même si, entre-temps, l'Agrasc cédait lesdits droits à un nouveau tiers. En attendant, État et coacquéreurs de bonne foi restent en indivision sur la seule jouissance du bien.