L'ingénierie notariale : questionnaires, comparatifs chiffrés et convention de répartition du prix

– Le sort du prix de vente et les trois options possibles. – Préalablement à la vente de l'immeuble démembré (et juridiquement en principe avant toute décision de mise en vente ou mandat de vendre et, a fortiori, avant toute signature d'avant-contrat), l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent opérer un choix entre trois solutions :

– L'importance d'une convention prévoyant le sort du prix de cession. – En vertu de l'article 617 du Code civil⁰⁹², la cession d'un bien démembré emporte consolidation et extinction du démembrement de propriété. Dès lors, sauf convention contraire, le prix de cession doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, en application de l'article 621 du Code civil. Il devrait être conseillé de prévoir, préalablement à toute signature d'un mandat de vente, une convention entre usufruitier et nu-propriétaire, aux termes de laquelle les parties conviendront du sort du prix de cession. Les termes de la convention varieront selon la volonté des parties, mais aussi la raison d'être, les motifs de la cession et les conséquences fiscales y attachées.

– Les questions à poser aux parties. – Au titre de l'ingénierie notariale, et afin d'atteindre les objectifs poursuivis par les clients vendeurs, le notaire, pour établir une convention réglant le sort du prix de vente, se doit d'interroger les parties et de leur poser notamment les questions suivantes :

Àl'usufruitier : quelles sont les raisons de la cession et ses attentes en termes de perception du prix de cession :

Au nu-propriétaire : de la même façon, quelles sont les raisons de la cession et ses attentes en termes de perception du prix de cession ? Besoin de trésorerie, en pleine propriété et à quelle hauteur ?

Les intérêts de chacun étant parfois divergents, le notaire ingénieur du droit deviendra parfois médiateur des parties afin de dégager une solution acceptable pour tous, et non porteuse d'un différend ou d'une contestation futurs.

– Comprendre et analyser la situation des vendeurs de l'immeuble démembré. – Afin de bien cerner les attentes et contraintes de chacun, il pourra être opportun d'adresser aux parties un questionnaire spécifique, qui permettra de formuler ensuite des propositions ciblées et anticipées.

– Envisager les conséquences de chaque hypothèse avant de décider. – Dans la convention de répartition du prix de vente, il sera utile d'exposer systématiquement toutes les solutions possibles afin que chacun puisse choisir et connaître les avantages et les inconvénients et déterminer in fine les arbitrages effectués. La convention exposera également les conséquences en matière d'impôt sur la plus-value, qui est, avec la répartition du prix de vente, l'autre sujet à bien analyser et anticiper lors de la vente de l'immeuble démembré, comme nous le détaillons ci-après.