– La réversion de l'usufruit en cas de démembrement
ab initio
. – Lors d'une acquisition en démembrement de propriété, les acquéreurs de l'usufruit vont classiquement souhaiter pouvoir bénéficier de celui-ci jusqu'au décès du survivant d'entre eux.
Acquisition en démembrement de propriété et réversion d'usufruit
Acquisition en démembrement de propriété et réversion d'usufruit
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Le rejet de la tontine en usufruit. – Une réponse ministérielle du garde des Sceaux en date du 19 octobre 1998117 a rejeté la validité de la tontine en usufruit, et ne semble pas avoir été remise en cause.
– Privilégier l'utilisation des usufruits successifs. – Il est conseillé de prévoir la constitution d'un usufruit successif par le vendeur qui cédera donc l'usufruit du bien à une personne, tout en consentant, dans le même temps, un second usufruit, successif celui-là, au profit d'une tierce personne. La constitution d'usufruits successifs nécessite la mise en place de plusieurs usufruits ne s'exerçant qu'à l'extinction du précédent. Cette constitution peut être le fait soit du plein propriétaire dans l'acte de vente, soit du nouveau nu-propriétaire (mais qui ne pourra le faire que par la suite, dans un acte complémentaire, lorsqu'il sera effectivement nu-propriétaire). Il est donc préférable d'opter pour la constitution d'un usufruit successif directement par le propriétaire de l'immeuble lors de la vente en démembrement de propriété118. Dans le cas d'une cession d'usufruit à deux époux, le propriétaire cédera l'usufruit actuel aux deux conjoints : il s'agira tantôt d'un usufruit commun (s'ils sont mariés sous un régime communautaire), tantôt d'un usufruit indivis (s'ils sont mariés sous un régime séparatiste)119. Nous renvoyons ici à la formule proposée par un auteur120.
Au-delà de la donation en nue-propriété classique, le démembrement
Une hypothèse de transmission anticipée classique consiste pour les parents, propriétaires d'un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s), à consentir au profit de leurs enfants une donation de la nue-propriété de ce(s) bien(s), en s'en réservant l'usufruit. Il est aussi possible d'optimiser le coût fiscal de transmission en utilisant l'acquisition en démembrement ab initio. Dans ce cas, les parents ne vont pas acheter le bien pour en donner ensuite la nue-propriété à leurs enfants, mais vont procéder avec eux à une acquisition en démembrement de propriété. Ils vont se porter acquéreurs de l'usufruit du bien et les enfants achèteront dans le même acte la nue-propriété de ce bien. Àcet effet, si les enfants ne disposent pas eux-mêmes des sommes propres nécessaires au financement de leur quote-part, une donation de somme d'argent sera consentie par les parents au profit de leurs enfants, afin que ces derniers disposent des liquidités nécessaires pour l'acquisition de la nue-propriété. Il conviendra de ne pas négliger la présomption de l'article 751 du Code général des impôts. La constitution d'un usufruit successif pourra par ailleurs être conseillée.