– La présomption de l'article 751 du Code général des impôts. – Le recours à un démembrement de propriété doit toujours se faire en gardant présente à l'esprit la présomption édictée par l'article 751 du Code général des impôts113, qui prévoit une taxation du bien immobilier dans sa totalité dans le patrimoine de l'usufruitier sauf si la sincérité de l'opération est démontrée, et notamment la sincérité des donations survenues moins de trois mois avant le décès. La finalité du texte est d'éviter que certaines personnes ne se privent ou ne se dépouillent de leur vivant de la nue-propriété de tout ou partie de leurs biens en faveur de leurs présomptifs héritiers ou de leurs légataires pour éviter le paiement de l'impôt de mutation par décès114. Il n'y a pas lieu de distinguer ici selon que le démembrement provient d'une vente consentie par le défunt à son héritier avec réserve d'usufruit ou d'une acquisition conjointe de l'usufruit par le défunt et de la nue-propriété par l'héritier115.
Acquisition en démembrement de propriété et présomption de l'article 751 du Code général des impôts
Acquisition en démembrement de propriété et présomption de l'article 751 du Code général des impôts
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– La preuve contraire de la présomption de l'article 751 du Code général des impôts. – L'article 751 du Code général des impôts prévoit expressément en son deuxième alinéa que la preuve contraire peut résulter d'une donation de deniers en vue de financer l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété du bien, sous réserve des conditions suivantes :
- la donation de fonds doit être constatée par un acte ayant date certaine ;
- les fonds doivent être employés dans l'acquisition de la nue-propriété d'un bien plus de trois mois avant le décès (du donateur acquéreur de l'usufruit) ;
- l'origine des fonds doit être mentionnée dans l'acte d'acquisition du bien.
Présomption de l'article 751 du Code général des impôts et donation à l'étranger
La preuve contraire de la sincérité du démembrement de propriété peut résulter d'une donation préalable de deniers ayant permis au nu-propriétaire de payer le prix d'acquisition de la nue-propriété. Si la donation a lieu à l'étranger, il est conseillé, pour écarter la présomption fiscale de l'article 751 du Code général des impôts, de donner date certaine à la donation et de la rendre opposable à l'administration fiscale française en l'enregistrant en France auprès du service des impôts des non-résidents (de Noisy-le-Grand)116. Si la donation a lieu entre non-résidents, elle ne sera pas imposable en France. Il conviendra également de mentionner l'origine des fonds dans l'acte d'acquisition de la nue-propriété en France.