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Les formes
2023
Selon l’article 15, I, de la loi de 1989, le congé doit prendre la forme, à peine de nullité, d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception , d’une signification par acte de commissaire de justice ou d’une remise en main propre contre récépissé . Si le bailleur ne donne pas congé dans ces conditions de forme, le congé est inefficace : il ne mettra pas fin au bail qui sera tacitement reconduit. Le congé justifié par une reprise pour habiter ou par la vente du logement doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et …
Le renouvellement
2023
La durée du bail renouvelé est fixée en considération de l’article 10 de la loi de 1989 : elle ne pourra pas être inférieure à la durée minimale du bail initial. Le principe connaît deux exceptions. D’une part, en cas de convention de travaux signée entre le bailleur et l’Anah (L. 1989, art. 10, al. 5), la location peut être renouvelée avant son expiration, sous réserve que l’offre de renouvellement soit notifiée dans les trois mois de la convention. Le montant du loyer du bail renouvelé est fixé « selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de …
La tacite reconduction
2023
La Cour de cassation 176 a précisé que le bail tacitement reconduit constitue un nouveau bail sur la base des clauses et charges du bail expiré. Ainsi, le cautionnement consenti pour le bail initial prend fin au terme du bail et ne couvre pas la tacite reconduction, sauf clause expresse du bail (C. civ., art. …
À l’expiration du délai de préavis
2023
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Il doit donc quitter les lieux ; à défaut, il peut faire l’objet d’une expulsion. En cas de location, le locataire qui a donné congé n’est plus redevable des loyers au terme du préavis sauf en cas de solidarité conventionnelle 172 . L’article 1751 du Code civil prévoit une cotitularité du droit au bail entre époux, quel que soit le régime matrimonial. Il en résulte que le congé donné par un seul d’entre eux n’est pas opposable à l’autre 173 et que l’époux qui a unilatéralement donné congé …
Le délai réduit (un mois)
2023
Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois doit préciser « le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé » (L. 6 juill. 1989, al. 15). L’article 15, I de la loi de 1989 énumère six motifs que le locataire peut invoquer pour bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. Il s’agit des hypothèses suivantes …
Forme du congé
2023
L’article 12 de la loi de 1989 reconnaît au locataire la possibilité de résilier le contrat de location « à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15 ». Le congé donné par le locataire doit prendre la forme soit d’une lettre recommandée avec accusé de réception , soit d’un exploit de commissaire de justice ou, depuis la loi Alur, d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement . Toute autre forme de congé est nulle . Ainsi la Cour de cassation 169 a déclaré non conforme à l’article 15 le congé notifié par lettre …
Le terme du bail
2023
Sauf à ce que le locataire donne congé à tout moment, en respectant un délai de préavis (§ I), l’article 10 de la loi de 1989 a prévu le sort du bail arrivé à son terme (§ II) : il pourra être tacitement reconduit si le bailleur n’a ni donné congé, ni proposé son renouvellement au locataire. …
Les charges et conditions du bail
2023
Le bail à durée réduite est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi n o 89-462 du 6 juillet 1989 sauf dérogations prévues à l’article 11. Lorsque les conditions sont respectées (V. supra , n os à ), il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. En cas de violation des règles de l’article 11, la durée du bail est portée à trois ans à compter rétroactivement de sa prise d’effet 168 . Le dernier alinéa de l’article 11 prévoit que le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer éventuellement révisé selon …
Les baux de courte durée
2023
Un régime dérogatoire est prévu à l’article 11, alinéa 1 er de la loi de 1989 : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Nous allons étudier les conditions d’application (A) puis le régime des baux de courte durée …
La durée initiale
2023
L’article 10 de la loi de 1989 fixe une durée minimale qui dépend de la qualité du bailleur (§ I). L’article 11 de cette même loi permet d’y déroger et de conclure des baux de durée réduite (§ II). …