Un régime dérogatoire est prévu à l’article 11, alinéa 1er de la loi de 1989 : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Nous allons étudier les conditions d’application (A) puis le régime des baux de courte durée (B).
Les baux de courte durée
Les baux de courte durée
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Conditions d’application
La conclusion d’un bail de courte durée est soumise à des conditions tenant au bailleur (I) et à l’événement précis qui la justifie (II).
Conditions relatives au bailleur
Seuls les bailleurs, personnes physiques, peuvent se prévaloir de ce régime dérogatoire. Aux personnes physiques, l’article 13 assimile les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus et les indivisions constituées uniquement entre personnes physiques.
L’événement justifiant la durée réduite
D’une part, la reprise des locaux loués à brève échéance doit être justifiée par un événement précis. Il s’agit d’un événement qui « au moment de la conclusion du contrat est attendu et la date est connue »164.
D’autre part, la raison invoquée doit être professionnelle ou familiale. Au titre des raisons familiales, a été admise l’installation d’un enfant165 ou une sortie d’indivision166. Les travaux préparatoires de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986167 citaient, au titre des « raisons professionnelles » justifiant un bail de courte durée : le détachement du bailleur, la mise en retraite, des difficultés professionnelles nécessitant de réaliser une partie de son patrimoine ou la perspective d’une mutation ou d’une promotion pour le bailleur ou les membres de sa famille.
Régime des baux de courte durée
Les charges et conditions du bail
Le bail à durée réduite est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 sauf dérogations prévues à l’article 11. Lorsque les conditions sont respectées (V. supra, nos
à ), il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. En cas de violation des règles de l’article 11, la durée du bail est portée à trois ans à compter rétroactivement de sa prise d’effet168. Le dernier alinéa de l’article 11 prévoit que le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer éventuellement révisé selon l’article 17-1 lorsque le bail de courte durée fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local.
L’arrivée du terme
Les formalités à accomplir par le bailleur à l’arrivée du terme du bail de courte durée sont décrites aux alinéas 2 à 5 de l’article 11 de la loi de 1989. Deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l’événement (al. 2). En l’absence de confirmation dans ledit délai, la durée du bail est portée à trois ans (al. 5). Si la réalisation de l’événement est différée, le bailleur a la possibilité de proposer au locataire, deux mois à l’avance, de reporter une seule fois le terme du contrat (al. 3). Lorsque l’événement se produit et qu’il est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (al. 4).