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Effets indirects du BRS – son articulation avec quelques réglementations particulières : loi SRU. PLU. Vente HLM
2023
1. Suite à la loi Elan du 23 novembre 2018 qui avait ouvert aux organismes de logement social la possibilité d’être agréés OFS, dans la limite de leur objet social, l’article 106, I-4° de la loi 3DS a modifié l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation, permettant ainsi à un organisme HLM de consentir un BRS sur son patrimoine dès lors qu’il est agréé OFS et soumettant le BRS ainsi consenti par un tel OFS aux mêmes règles que celle relative à la vente dite « HLM », donc à l’application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du même …
BRS Opérateur locatif (CCH, art. L. 255-4)
2023
– Un BRS qui ne permet pas l’accession à la propriété. – Troisième type de BRS : celui de l’article L. 255-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui permet à un OFS de conférer un BRS à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements qu’il s’engage à mettre en location à des plafonds de loyer et au profit de locataires dont les ressources sont conformes à l’article R. 255-2 du même code ; l’OFS pouvant, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, imposer des seuils …
Cas particulier des invendus
2023
Le point particulier des invendus doit enfin être évoqué : l’opérateur a comme mission strictement encadrée par l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation de céder les droits réels donnant accession à la propriété des logements à des ménages ciblés par la réglementation des BRS après avoir le cas échéant construit ou réhabilité. Il ne peut donc rien faire d’autre, notamment il ne peut pas céder les droits réels qui resteraient invendus à des investisseurs, ni même à des bailleurs …
L’opérateur L. 255-3
2023
– Toute personne physique ou morale – généralement un promoteur. – Aucune précision quant à l’opérateur ne figure dans la loi : il s’agit donc de toute personne physique ou morale capable d’assumer les missions qui lui seront confiées par l’OFS. Ce sera, en pratique, un promoteur ou un bailleur social disposant d’une capacité de maîtrise d’ouvrage et de commercialisation, étant précisé que ces missions pourront néanmoins être déléguées par exemple dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière s’agissant de la construction ou d’un mandat de …
Mécanisme du transfert à l’ayant droit
2023
– Obligation de cession en cas d’absence d’éligibilité de l’ayant droit. – À défaut de respecter les conditions d’éligibilité, l’ayant droit doit céder les droits réels dans un délai de douze mois à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité (suivant la procédure de cession déjà évoquée ; V. supra , n o ). À défaut de cession, le BRS est résilié contre indemnisation, sujet que nous avons traité plus haut (V. supra , n o …
Effets de la cession
2023
La cession des droits réels au profit du cessionnaire, dûment agréé, produit deux effets : …
Procédure de résiliation pour faute
2023
La question de la procédure de résiliation a été posée à l’occasion de la rédaction des premiers modèles : cette résiliation doit-elle être judiciaire ? de plein droit ? unilatérale ? Les pratiques sont divergentes. De nombreux commentateurs considèrent que compte tenu des nombreuses protections qui entourent le logement, la résiliation ne peut être que judiciaire. Néanmoins, l’article L. 255-6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « le bail réel solidaire ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale de la part du bailleur en dehors des cas prévus au présent …
La possibilité d’inclure des lots accessoires dans un BRS
2023
Les lots accessoires au logement, caves, stationnements voitures ou vélos, peuvent faire partie du BRS, à titre d’accessoire du logement, mais en attirant bien l’attention des preneurs sur le fait que ces lots sont « encapsulés » avec le logement dans le contrat de BRS, sans pouvoir être cédés séparément, car un BRS ne peut pas avoir pour seul objet un lot accessoire à un logement. Il peut donc être utile de s’interroger sur le fait de laisser ces lots accessoires, notamment les emplacements de stationnement, en pleine propriété en les vendant séparément du …
Le prix de l’accession réglementé
2023
Pour 2023, ces plafonds sont les suivants (en euros, par mètre carré de surface utile) : …
La possibilité de prévoir d’autres critères ?
2023
La question se pose de savoir s’il est possible de fixer d’autres critères pour l’accès au logement en BRS, à l’instar de ce qui se passe avec les commissions d’attribution des logements locatifs sociaux. Certaines communes le pratiquent, pour faire face à un nombre trop important de candidats, et éviter d’autres modes de sélection du type « premier arrivé » ou tirage au sort. La légalité des critères est questionnée, l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation disposant que « l’organisme de foncier solidaire peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de …