– Plafonnement par zones du territoire. – Conséquence naturelle du plafonnement des ressources des ménages éligibles au BRS, le prix d’accession à la propriété du logement, ou de cession des droits réels conférant cette accession, est lui-même plafonné par les articles L. 255-2 et R. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation, renvoyant aux mêmes articles et au même arrêté de 2004, utilisé pour les plafonds de ressources757.
Le prix de l’accession réglementé
Le prix de l’accession réglementé
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Plafonds de prix pour l’accession en BRS
Pour 2023, ces plafonds sont les suivants (en euros, par mètre carré de surface utile) :
| ZONE GÉOGRAPHIQUE | PRIX MAXIMUM en euros/m² habitable |
|---|---|
| A Bis | 5 502 |
| A | 4 168 |
| B1 | 3 338 |
| B2 | 2 914 |
| C | 2 548 |
– Différenciation selon le mode d’accession à la propriété en BRS. – Simple et claire en ce qui concerne la fixation du premier prix d’accession dans le cadre d’un BRS direct entre l’OFS et le premier ménage accédant, la question du plafond devient plus complexe dans le cas de la cession des droits réels.
Lorsque l’accédant signe un BRS directement avec l’OFS, conformément à l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce contrat qui n’est pas une vente, n’est pas soumis à la TVA758 et bénéficie d’une fiscalité qui lui est propre. Dans ce cas, la règle du plafond ci-dessus fixé s’applique simplement.
Lorsque l’accédant signe une cession des droits réels créés par un BRS préexistant, cette cession peut être opérée à son profit soit par un opérateur dans le cadre de l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation, soit par un précédent ménage. Tant juridiquement que fiscalement, l’opération est assimilée à une vente d’immeuble. Elle est donc soumise à TVA au taux de 5,5 % si le vendeur est un assujetti et si le logement est en état futur d’achèvement ou neuf. Dans ces cas, une règle anti-spéculative fixée à l’article R. 255-3 du même code vient encadrer le prix de cession des droits réels.
Dans le cas d’un opérateur cédant, le prix de cession sera fixé d’un commun accord avec l’OFS et ne devra pas être supérieur au plafond des prix en accession PSLA ci-dessus visés.
Dans le cas d’une cession entre particuliers, le prix ne peut excéder le prix d’acquisition révisé par application d’un indice et majoré de la valorisation des travaux d’amélioration effectués entre l’acquisition et la cession (selon des modalités prévues dans le BRS), sans que cette règle permette de dépasser le plafond des prix en accession PSLA ci-dessus visés.
Mais ces règles anti-spéculatives ne vont pas sans quelques difficultés de compréhension.
Le BRS, un contrat anti-spéculatif par essence
Les dispositions de l’article R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation soumettent la cession des droits réels tirés d’un BRS à une règle anti-spéculative.
CCH, art. R. 255-3 : « En cas de mutation, le prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien n’excède pas le prix d’acquisition des droits réels, actualisé par application de la variation d’un indice choisi par l’organisme de foncier solidaire, et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession. Les modalités de valorisation et la nature des travaux sont déterminées par le bail réel solidaire liant le preneur et l’organisme de foncier solidaire.
Le contrat de bail peut fixer une méthode d’évaluation du prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien.
Le prix ainsi convenu ne peut excéder celui défini à l’article R. 255-1, lequel s’entend pour son montant, taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au moment de la mutation comprise. »
Ce texte pose cependant deux difficultés d’interprétation :
1. La question du dépassement du plafond de l’article R. 255-1 en cas d’application du plafond légal de l’article R. 255-3, alinéa 1
Le premier alinéa de l’article R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe qu’en cas de cession, le prix ne peut pas dépasser le prix d’acquisition initial des droits réels, majoré de l’indice choisi par l’OFS et des éventuels travaux réalisés par le cédant selon des modalités fixées par le contrat. Étant rappelé que le prix d’acquisition initial est celui fixé dans le respect du plafond de l’article R. 255-1 du même code.
Le deuxième alinéa de cet article autorise cependant une autre méthode d’évaluation, sur laquelle il ne fournit aucun détail.
Le troisième alinéa, quant à lui, institue un plafonnement. Mais que plafonne-t-il au juste ? Le prix de cession déterminé conformément à l’alinéa 2, c’est-à-dire par une autre méthode que celle suggérée par l’alinéa 1 ? Ou le prix de cession déterminé soit par la méthode légale prévue à l’alinéa 1, soit par celle conventionnelle prévue à l’alinéa 2 ? En d’autres termes, le troisième alinéa de l’article R. 255-3 réfère-t-il seulement à l’alinéa 2, ou indifféremment aux alinéas 1 et 2, ce que pourraient laisser penser les termes « le prix ainsi convenu ».
À notre sens, l’alinéa 3 ne vient réguler le prix obtenu que dans le cas d’une convention des parties, et ne s’applique donc qu’au prix déterminé par application de l’alinéa 2. Le premier alinéa fixe un plafond, et non pas une libre convention, de sorte qu’il est assez légitime de penser que les termes « le prix ainsi convenu » ne peuvent pas s’appliquer à l’alinéa 1.
Notons, à titre de comparaison légistique :
- que l’article L. 255-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose clairement à son troisième alinéa que « les règles fixées aux alinéas précédents sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation » : le cas d’une application à plusieurs alinéas est clairement identifié ;
- et que l’article suivant, L. 255-11-1, indique à son alinéa 2 que : « Les règles fixées au premier alinéa du présent article sont prescrites à peine de nullité de la vente » : là encore, la précision de l’application à l’alinéa précédent figure, alors même qu’elle semble superfétatoire car n’y a que deux alinéas dans cet article.
Ce qui devrait bien signifier que, faute de précision, l’application du 3e alinéa de l’article R. 255-3 au premier alinéa est loin d’être évidente.
L’enjeu est évidemment très important. Compte tenu des risques pour la validité des contrats, la pratique a pris une position de prudence en appliquant le troisième alinéa comme un plafond absolu. C’est ce que signifie la notion de double plafonnement utilisée par la plupart des commentateurs759. Ce qui veut dire que ni l’indice, ni la valorisation des travaux ne peuvent permettre de dépasser le plafond de l’article R. 255-1. Dans l’hypothèse d’un prix initial égal au plafond, cette solution n’est pas logique, car le premier accédant a non seulement payé un prix initial égal au plafond, mais a pu également procéder à des travaux qu’il ne pourra pas valoriser.
2. Problème posé par l’article R. 255-3, alinéa 3 en cas d’application de la TVA au prix de cession
L’alinéa 3 de l’article R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit ensuite que le plafond défini à l’article R. 255-1 du même code « s’entend pour son montant, taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au moment de la mutation comprise ».
Or le tableau de l’annexe II de l’arrêté de 2003 indique des montants hors taxes, comme le précise l’article 3 de cet arrêté dans les termes suivants : « Le prix de vente maximum mentionné au II du même article est fixé, en euros par mètre carré de surface utile, au montant défini à l’annexe II au présent arrêté, selon les zones définies à l’article D. 304-1, majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée applicable ».
D’où une forte ambiguïté d’interprétation de la dernière phrase de l’alinéa 3 de l’article R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation en présence des cas où un opérateur doit céder des droits réels sur des logements neufs à des prix fixés à la limite du plafond :
- soit l’on considère que « lequel s’entend pour son montant, taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au moment de la mutation comprise » signifie qu’il faut ajouter la TVA au montant du tableau, conformément à l’article 3 de l’arrêté. Donc que le prix maximum TTC est celui du tableau majoré de la TVA ;
- soit l’on considère que cette phrase signifie que le plafond indiqué comme hors taxes dans le tableau de l’annexe II de l’arrêté doit s’entendre TTC. Donc que le prix maximum TTC est celui du tableau HT, sans majoration de la TVA.
Le débat reste ouvert, et les avis des praticiens divergent, chacun réagissant en faveur de l’une ou l’autre des interprétations comme si elle était évidente760.
Mais, comme pour le questionnement précédent, la prudence semble imposer à la pratique la solution plafonnant les prix TTC au plafond HT du tableau sans majoration de la TVA. L’argument en faveur de cette solution est que le premier ménage qui achèterait moyennant un prix HT égal au plafond HT perdrait cette TVA à la revente, car alors le fameux plafond s’appliquera sans qu’il y ait de TVA… sauf si l’on considère que l’alinéa 3 de l’article R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation ne s’applique pas à l’alinéa 1…
Par ailleurs, il faut noter que la perte de la TVA pour le premier accédant n’est pas nécessairement très douloureuse, car il a payé des frais réduits, contrairement au ménage suivant qui paiera un prix majoré des frais comprenant les droits d’enregistrement usuels entre particuliers de 5,80 % (sauf exception selon les départements).