Le point particulier des invendus doit enfin être évoqué : l’opérateur a comme mission strictement encadrée par l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation de céder les droits réels donnant accession à la propriété des logements à des ménages ciblés par la réglementation des BRS après avoir le cas échéant construit ou réhabilité. Il ne peut donc rien faire d’autre, notamment il ne peut pas céder les droits réels qui resteraient invendus à des investisseurs, ni même à des bailleurs sociaux.
En cas d’invendus, la seule solution est donc de résilier le BRS L. 255-3 pour les logements restant, ce qui oblige l’OFS à verser une indemnité de résiliation qui le rendra plein propriétaire des logements concernés, pour en disposer selon les modalités de son choix : BRS L. 255-2 direct à des ménages (mais on suppose que cela sera difficile si l’opérateur lui-même n’a pas réussi), BRS L. 255-4 à un bailleur social ou un investisseur locatif, ou revente.
Point d’attention particulier relatif aux invendus dans un BRS Opérateur
Le rédacteur d’un BRS Opérateur veillera à traiter trois questions importantes : i) la définition de l’invendu (droits réels ne faisant pas l’objet d’une réservation ou d’un avant-contrat de cession à l’achèvement, ou X mois après l’achèvement) ; ii) la procédure de déclenchement de la résiliation ;
et iii) les modalités de calcul de l’indemnité (généralement fixée au montant de la grille de prix pour les logements concernés, avec une décote à négocier).