Effets indirects du BRS – son articulation avec quelques réglementations particulières : loi SRU. PLU. Vente HLM

1. L’article 55 de la loi SRU⁷⁸⁶ a instauré l’obligation pour certaines communes de disposer d’un taux minimum de logements sociaux, sous peine de sanctions. Ce mécanisme, dit « des quotas SRU », est désormais codifié aux articles L. 302-5 à L. 302-9-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il concerne de manière expressément spécifiée les logements BRS suite à l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article L. 302-5, in fine : « À compter du 1^er janvier 2019, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés au présent article les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l’article L. 255-1 ».

Ces logements sont donc décomptés sans limitation de durée, contrairement aux logements faisant l’objet d’une vente HLM ou d’un contrat de location-accession financés par un prêt PSLA qui sortent du décompte au terme, respectivement, de dix et cinq ans. Il y a là un réel avantage compétitif pour les BRS.

2. L’instruction du gouvernement du 23 juin 2020⁷⁸⁷ précise en particulier que : « Ainsi, seuls les logements en BRS mis en service et dûment intégrés à l’inventaire au 1^er janvier 2019 seront pris en compte dans le cadre du bilan quantitatif. Pour cette même raison, s’agissant de l’établissement du bilan qualitatif, pour les logements en BRS accession ou BRS “locatif” non conventionnés, il conviendra, exceptionnellement, de prendre en compte les logements mis en service.

Les logements en BRS “accession” étant destinés à des ménages sous plafond “PSLA”, ils doivent être comptabilisés dans la catégorie de financement PLS. En revanche, les BRS “locatifs” peuvent :

Il conviendrait donc de prendre en compte uniquement les logements en BRS mis en service et dûment intégrés à l’inventaire au 1^er janvier 2019. À l’inverse, les logements faisant l’objet d’un BRS Opérateur dans l’hypothèse où l’opérateur n’a pas encore cédé ou n’arrive pas à céder les droits réels immobiliers attachés aux logements, ne feraient pas partie du calcul SRU.

1. Le succès du BRS pose la question de sa prise en compte dans le droit de l’urbanisme, notamment au titre des servitudes de mixité sociale et des emplacements réservés.

L’article L. 151-15 du Code de l’urbanisme permet en effet de prévoir dans un plan local d’urbanisme (PLU) « des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». De même que l’article L. 151-41⁷⁸⁸ en ce qui concerne le zonage.

2. Rien ne semble empêcher dans ce cadre un PLU de prendre en compte des logements en BRS dans les quotas déterminés, voire au contraire de les exclure pour éviter toute ambiguïté.

À noter : si dans les PLU existants il est fait mention au titre de ces règles de mixité sociale d’une obligation de réaliser des « logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation »⁷⁸⁹, une ambiguïté peut survenir du fait du texte de cet article suite à l’ajout de son dernier alinéa assimilant les logements en BRS à des logements locatifs sociaux.

1. Suite à la loi Elan du 23 novembre 2018 qui avait ouvert aux organismes de logement social la possibilité d’être agréés OFS, dans la limite de leur objet social, l’article 106, I-4° de la loi 3DS a modifié l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation, permettant ainsi à un organisme HLM de consentir un BRS sur son patrimoine dès lors qu’il est agréé OFS et soumettant le BRS ainsi consenti par un tel OFS aux mêmes règles que celle relative à la vente dite « HLM », donc à l’application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du même code.

Cela est logique et était déjà généralement pratiqué, les organismes HLM n’imaginant pas pouvoir conférer des BRS à leurs anciens locataires dans des conditions qui ne seraient pas équivalentes à celles d’une vente HLM.

2. La mise en place de BRS par un organisme HLM agréé OFS est désormais soumise en particulier aux règles suivantes : autorisation préfectorale, conditions d’ancienneté, d’habitabilité et de performance énergétique.

3. S’agissant des mécanismes de sécurisation HLM (garanties de rachat et de relogement), la garantie de rachat imposée par l’article L. 443-15-8 du Code de la construction et de l’habitation ne fait pas partie des articles visés par l’assimilation du BRS à la vente HLM. Il nous semble toutefois que l’article L. 411-2, alinéa 10 du même code, qui vise de manière plus générale « la réalisation d’opérations d’accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximum… » et « les opérations destinées à des personnes de revenu intermédiaire (…) lorsque l’ensemble des opérations sont assorties de garanties pour l’accédant dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État », impose de soumettre les BRS des organismes HLM agréés OFS aux garanties de rachat et de relogement organisées par renvoi à l’article R. 443-2 du Code de la construction et de l’habitation⁷⁹⁰.

À noter : les clauses de sécurisation HLM sont également applicables en cas de cession des droits réels conclue par un opérateur qui serait un OLS.