Mécanisme du transfert à l’ayant droit

– Transmission sous réserve d’éligibilité, sauf au profit du conjoint ou du partenaire de PACS. – Comme en matière de cession à titre onéreux, l’article L. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe que l’ayant droit doit répondre aux conditions d’éligibilité posées par les articles L. 255-2 à L. 255-4. En laissant de côté les cas d’un opérateur personne physique « L. 255-3 ou L. 255-4 » qui décéderait, nous ne retiendrons à ce stade que l’hypothèse d’un preneur d’un BRS L. 255-2.

Les conséquences du décès du titulaire du BRS sont posées par l’article L. 255-14 du Code de la construction et de l’habitation :

« En cas du décès du preneur, les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire sont transmis à son ayant droit. Le bail fait l’objet de plein droit d’une prorogation de telle manière que l’ayant droit bénéficie d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial, s’il répond aux conditions d’éligibilité mentionnées à l’article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4.

Ces conditions d’éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ou au partenaire d’un Pacte civil de solidarité.

Si l’ayant droit ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de douze mois à compter du décès pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité susmentionnées et agréé par l’organisme de foncier solidaire. Ce délai peut être prorogé par l’organisme de foncier solidaire pour une durée correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels immobiliers. À défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail ».

Ainsi dans le cas le plus simple, l’ayant droit (au singulier dans le texte) devient titulaire des droits réels, dont la durée est rechargée pour la durée initiale sous réserve de répondre aux conditions d’éligibilité, lesquelles ne sont pas opposables au conjoint survivant ou partenaire de Pacs. Ce qui signifie, à notre avis, que le BRS est bien prorogé à leur profit⁷⁷⁹.

– Obligation de cession en cas d’absence d’éligibilité de l’ayant droit. – À défaut de respecter les conditions d’éligibilité, l’ayant droit doit céder les droits réels dans un délai de douze mois à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité (suivant la procédure de cession déjà évoquée ; V. supra, n^o ). À défaut de cession, le BRS est résilié contre indemnisation, sujet que nous avons traité plus haut (V. supra, n^o ).

Les modalités pratiques de ce transfert à l’ayant droit sont traitées par l’article R. 255-7 du Code de la construction et de l’habitation de manière similaire au cas de cession entre vifs : à compter de la transmission de la demande de transfert avec les pièces justificatives, l’OFS dispose d’un délai de deux mois pour agréer la transmission, le délai pouvant être suspendu en cas d’incomplétude.

Il est également précisé par ce texte qu’en cas d’éligibilité, « le contrat de bail réel solidaire est adapté pour tenir compte du nouveau preneur et de l’usage du bien », élément de phrase déjà commenté (V. supra, n^o ).