Transmission à cause de mort

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La transmission du BRS à cause de mort est l’objet de nombreuses incertitudes (II), faute d’une prise en considération suffisante de la variété des situations possibles et des subtilités du droit des successions. Nous présenterons dans un premier temps le mécanisme mis en place (I).

Mécanisme du transfert à l’ayant droit

– Transmission sous réserve d’éligibilité, sauf au profit du conjoint ou du partenaire de PACS. – Comme en matière de cession à titre onéreux, l’article L. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe que l’ayant droit doit répondre aux conditions d’éligibilité posées par les articles L. 255-2 à L. 255-4. En laissant de côté les cas d’un opérateur personne physique « L. 255-3 ou L. 255-4 » qui décéderait, nous ne retiendrons à ce stade que l’hypothèse d’un preneur d’un BRS L. 255-2.

Les conséquences du décès du titulaire du BRS sont posées par l’article L. 255-14 du Code de la construction et de l’habitation :

« En cas du décès du preneur, les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire sont transmis à son ayant droit. Le bail fait l’objet de plein droit d’une prorogation de telle manière que l’ayant droit bénéficie d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial, s’il répond aux conditions d’éligibilité mentionnées à l’article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4.

Ces conditions d’éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ou au partenaire d’un Pacte civil de solidarité.

Si l’ayant droit ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de douze mois à compter du décès pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité susmentionnées et agréé par l’organisme de foncier solidaire. Ce délai peut être prorogé par l’organisme de foncier solidaire pour une durée correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels immobiliers. À défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail ».

Ainsi dans le cas le plus simple, l’ayant droit (au singulier dans le texte) devient titulaire des droits réels, dont la durée est rechargée pour la durée initiale sous réserve de répondre aux conditions d’éligibilité, lesquelles ne sont pas opposables au conjoint survivant ou partenaire de Pacs. Ce qui signifie, à notre avis, que le BRS est bien prorogé à leur profit⁷⁷⁹.

– Obligation de cession en cas d’absence d’éligibilité de l’ayant droit. – À défaut de respecter les conditions d’éligibilité, l’ayant droit doit céder les droits réels dans un délai de douze mois à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité (suivant la procédure de cession déjà évoquée ; V. supra, n^o ). À défaut de cession, le BRS est résilié contre indemnisation, sujet que nous avons traité plus haut (V. supra, n^o ).

Les modalités pratiques de ce transfert à l’ayant droit sont traitées par l’article R. 255-7 du Code de la construction et de l’habitation de manière similaire au cas de cession entre vifs : à compter de la transmission de la demande de transfert avec les pièces justificatives, l’OFS dispose d’un délai de deux mois pour agréer la transmission, le délai pouvant être suspendu en cas d’incomplétude.

Il est également précisé par ce texte qu’en cas d’éligibilité, « le contrat de bail réel solidaire est adapté pour tenir compte du nouveau preneur et de l’usage du bien », élément de phrase déjà commenté (V. supra, n^o ).

Incertitudes liées aux transmissions : question de l’indivision et du démembrement

Outre la question déjà traitée de savoir si l’ayant droit pouvait louer alors même que le BRS L. 255-2 interdirait la location (ce à quoi nous répondons par la négative)⁷⁸⁰, trois questions comportent une réponse incertaine ce qui révèle l’absence de prise en compte de manière suffisamment précise du droit des successions :

une indivision successorale peut-elle être titulaire d’un BRS L. 255-2 ?
peut-on démembrer les droits réels de BRS L. 255-2 ?
comment fonctionne le droit viager au logement de l’article 764 du Code civil ?

C’est en effet une préoccupation importante pour les ménages accédants de savoir ce qui diffère d’une propriété classique, et la question de la transmission est essentielle.

– Les titulaires du BRS doivent être éligibles et respecter l’obligation de résidence principale. – La réponse à ces questions suppose de revenir au concept de base : qui peut être preneur d’un BRS L. 255-2 ? « Le bail réel solidaire peut être consenti à un preneur qui occupe le logement. Les plafonds de prix de cession des droits réels et de ressources du preneur sont fixés par décret en Conseil d’État » : ce qui signifie que seule peut être preneur d’un BRS, en vertu du principe posé par l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, une personne physique qui occupe le logement à titre de résidence principale. Le fait de pouvoir louer est accessoire dès lors que le BRS n’est pas un BRS L. 255-4. Cette personne physique doit en outre être en mesure de justifier de revenus inférieurs au plafond PSLA au moment de sa demande d’agrément.

Il peut certes y avoir plusieurs titulaires d’un BRS L. 255-2, mais dans ce cas, ils ont ensemble l’obligation d’occupation à titre de résidence principale, et leurs revenus sont pris en compte de manière cumulée pour l’application du plafond PSLA⁷⁸¹.

Dès lors, à notre avis, il ne peut pas y avoir de preneur du BRS L. 255-2 qui ne soit pas un tel preneur : une indivision successorale dont tous les membres ne pourraient pas avoir cette qualité de preneur ne peut pas devenir preneur d’un BRS L. 255-2 ; il en va de même pour un nu-propriétaire. Cela nous semble contraire à l’obligation principale posée par l’alinéa 1 de cet article.

Selon notre compréhension, « l’ayant droit » au singulier doit donc être celui ou ceux des héritiers ou légataires en mesure d’avoir la qualité de preneur telle que définie par l’article L. 255-2, le cas échéant après partage successoral attribuant les droits réels en pleine propriété.

S’agissant du droit viager au logement, il est clair que la condition relative à la propriété du logement par l’époux prédécédé est bien remplie en présence d’un BRS L. 255-2 (c’est son objet même).