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L'hypothèque
2023
– Un immeuble à usage exclusif d'habitation. – Le prêt viager hypothécaire est obligatoirement garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation. Sont donc exclus les biens à usage mixte, professionnel et d'habitation. …
Le versement du capital
2023
Le capital est soit versé en une seule fois, dans le cadre du financement d'une dépense ponctuelle notamment, soit fait l'objet de versements périodiques, si le prêt est destiné à assurer un complément de revenus à l'emprunteur. Dans ce second cas, l'emprunteur peut demander une suspension ou une modification de l'échéancier des versements, selon ses besoins 755 . Que le versement du capital soit unique ou échelonné, l'emprunteur a le libre choix de son emploi, sous réserve de ne pas l'affecter au paiement de dépenses ou dettes …
Les règles de forme et de délai
2023
Nous reprenons ici uniquement les mentions spécifiques au prêt viager hypothécaire : …
Vigilance sur la qualification en droit civil
2023
– Supériorité sur la tontine. – Il importe de souligner ici le confort supplémentaire qu'offre le démembrement croisé sur titres sociaux par rapport à la clause de tontine qui nécessite, comme on l'a vu, la présence d'un aléa. Aucun risque de disqualification ne pèse sur le démembrement croisé s'il existe une différence manifeste de chances de survie entre les deux cocontractants. En revanche, cette différence d'espérance de vie doit être prise en compte dans la valorisation de l'usufruit des associés. À défaut, le risque serait patent de voir l'opération requalifiée en libéralité à hauteur …
Assurer une réelle onérosité de l'échange
2023
Une certaine vigilance s'impose, tant sur le plan civil (A) que sur le plan fiscal (B). …
Conclusion : démembrer ab initio : un procédé à proscrire
2023
– Appel à la prudence. – Compte tenu de la gravité des enjeux, à savoir une éventuelle nullité des opérations fondées sur le schéma précédemment décrit, si celui-ci venait un jour à être invalidé, le rédacteur sera bien avisé de s'en éloigner. En effet, au-delà du débat général sur la faisabilité ou non d'un démembrement ab initio , il existe, dans le cas de l'échange d'usufruit qui nous occupe, un problème particulier. Seule la présence de parts sociales attribuées distinctement à chaque associé permet, on l'a vu, l'échange réciproque d'usufruits portant sur deux objets séparément …
Un démembrement procédant d'un échange sur titres existants, et non d'une souscription démembrée
2023
Autre tentation à laquelle il est important de résister : pourquoi ne pas procéder au démembrement dès la souscription du capital, au moment de la création de la société ? …
Avantages procurés en matière de cofinancement
2023
– Des rapports juridiques d'associés. – Les flux financiers traduisant l'investissement de chaque membre du couple lors de l'acquisition (et plus tard de travaux d'entretien ou de rénovation) du logement obéissent aux règles du droit des sociétés, et à elles seules : apport en capital, libération de ces apports, apports en comptes courants d'associés, remboursement ou incrémentation de ceux-ci. Il en résulte pour le couple une rigueur comptable source de transparence, puisque affranchie des conséquences découlant de la jurisprudence suivie obstinément par la Cour de cassation depuis 2013 729 …
Avantages procurés en matière de détention
2023
– Des avantages évidents. – Au décès du premier mourant, le survivant ne se retrouve pas en indivision avec ses ayants droit (inconvénient de la règle de l'unanimité pour tous actes de disposition ; précarité résultant de la possibilité ouverte à chacun d'ouvrir à tout moment une action en partage). Au contraire, il est membre avec eux 725 d'une entité structurée autour de règles de gouvernance précises et choisies d'avance, qui peuvent concentrer le pouvoir indépendamment de la répartition du capital : pouvoirs de gérance élargis, démembrement orientant les décisions vers l'usufruitier, …
Une indivision en jouissance seulement
2023
– Une indivision temporaire en jouissance. – Seule la jouissance d'un bien (par hypothèse un logement) acquis en tontine est indivise. Mais cette indivision disparaît au premier décès, puisque seul le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire. Dès lors, deux périodes doivent être distinguées. Du vivant des deux tontiniers, chacun dispose d'un égal droit de jouissance sur le bien acquis ; une indemnité d'occupation peut donc être due par celui qui est à l'origine de l'impossibilité de jouissance de l'autre 706 . En revanche, dès le premier décès, et en l'absence de toute indivision, …