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Deuxième critère : l'obligation d'édification
2022
– Vente avant achèvement. – L'obligation d'édification est le deuxième critère fondamental permettant la qualification du contrat en vente d'immeuble à construire. C'est ce qui rapproche la Vefa du contrat de louage d'ouvrage, et la distingue de la vente d'immeuble achevé. La mesure de cet engagement renvoie donc à la notion d'achèvement : pour être qualifiée de Vefa, la vente ne peut porter sur un bien achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation 1263 …
Premier critère : l'existence d'une vente
2022
– Échelonnement du transfert de propriété. – La Vefa est, bien entendu, une vente. Ainsi que le permet l'article 1196 du Code civil 1252 , il est dérogé au principe de transfert immédiat de la propriété au moment de la conclusion du contrat pour retenir un principe de transfert de propriété échelonné. C'est ainsi que les dispositions dérogatoires de l'article 1601-3 du Code civil 1253 prévoient que ce transfert s'opère au profit de l'acquéreur immédiatement, dès la conclusion du contrat, à hauteur des droits du vendeur sur le sol et les constructions existantes. Pour le reste, ce transfert …
Définition et éléments caractéristiques de la Vefa
2022
– Les difficultés inhérentes à la théorie du terrain procuré. – Au-delà des éléments caractéristiques ci-dessus listés, il convient de revenir sur des situations dans lesquelles les parties n'ont pas souhaité conclure une Vefa mais se trouvent néanmoins « rattrapées » par la réglementation applicable à ce contrat. Cette véritable requalification légale des conventions des parties avait pour but initial d'éviter le contournement des règles applicables à la Vefa, et donc des protections ainsi offertes à l'acquéreur. Il apparaît néanmoins que cette théorie est aujourd'hui source d'insécurité …
Propos préliminaires : notions et périmètres de la vente en l'état futur d'achèvement
2022
– Plan. – Nous rappellerons successivement la définition et les éléments caractéristiques de la vente en l'état futur d'achèvement (§ I) avant de revenir sur la distinction entre secteur libre et secteur protégé (§ II). …
La recherche d'un nouvel équilibre contractuel
2022
– L'intervention décisive du notaire. – Àl'heure de la standardisation des actes juridiques, et à la veille de leur conception par des outils ayant massivement recours à l'intelligence artificielle, le rôle du notaire comme rédacteur des conventions des parties pourrait paraître aux yeux de certains apôtres des nouvelles technologies comme profondément désuet. Nous pensons qu'il n'en est rien. Concernant ce point précis de l'obligation de garantir, il nous semble fondamental de rappeler ce qui doit guider le notaire dans sa mission …
Garantie des vices cachés, exonération et équilibre contractuel : quels enjeux pour le rédacteur du contrat de vente ?
2022
– Tendances contractuelles. – La pratique notariale de la vente immobilière concerne, pour une part majoritaire, la vente entre particuliers. Dans ce cadre, c'est le principe de la vente en l'état qui s'est imposé au fil de l'histoire, et l'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur s'est généralisée. Pour autant, est-ce satisfaisant ? Nous venons de voir que depuis le fort mouvement d'accession à la propriété foncière qui a accompagné le développement économique des « Trente Glorieuses », la jurisprudence comme la loi ont continuellement élargi le champ de la garantie …
L'encadrement de l'exonération conventionnelle de la garantie des vices cachés
2022
– Précautions rédactionnelles. – La pratique quotidienne de la vente immobilière conduit souvent à prévoir dans les actes de vente une clause d'exonération générale de la garantie de l'article 1641 du Code civil. Or, cette liberté contractuelle est en réalité très encadrée et l'évolution de la jurisprudence sur ce point précis doit servir de guide pour le rédacteur. Il nous semblait donc important de synthétiser dans les développements qui vont suivre les principales situations susceptibles de soulever l'interrogation du rédacteur. Lequel, en cas de doute, devra donc s'informer de la façon la …
Le rappel des principes
2022
– Limitations à la liberté contractuelle. – Ceci étant, la possibilité ouverte en matière de limitation du champ de la garantie des défauts cachés de l'immeuble vendu s'est heurtée à la nécessaire protection de l'acquéreur, et surtout l'acquéreur profane. Par conséquent, la jurisprudence, mais également le législateur se sont attachés à limiter cette possibilité, ce qui ne simplifie pas la tâche du rédacteur des conventions des parties, car certaines clauses exonératoires peuvent ne pas trouver leur efficacité en raison de la situation du …
Le rappel des principes
2022
– Limitation de garantie. – Le même article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité contractuelle d'exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En matière immobilière, cela est bien évidemment possible, et la jurisprudence de la Cour de cassation le rappelle régulièrement, en validant des clauses d'exonération 1216 dès lors que le vendeur ne fait pas preuve de mauvaise …
Les conditions de fond
2022
– Un vice antérieur à la vente. – Le transfert de propriété emportant transfert des risques de la chose, le vice doit exister préalablement à la vente pour permettre à l'acquéreur d'intenter une action sur la base de la garantie des défauts de la chose vendue. …