– L'intervention décisive du notaire. – Àl'heure de la standardisation des actes juridiques, et à la veille de leur conception par des outils ayant massivement recours à l'intelligence artificielle, le rôle du notaire comme rédacteur des conventions des parties pourrait paraître aux yeux de certains apôtres des nouvelles technologies comme profondément désuet. Nous pensons qu'il n'en est rien. Concernant ce point précis de l'obligation de garantir, il nous semble fondamental de rappeler ce qui doit guider le notaire dans sa mission :
- s'assurer de la compréhension par chaque partie de la portée de son engagement. Le vendeur doit donc être parfaitement informé de l'impérieuse obligation pour lui de communiquer à l'acquéreur tout ce dont il a connaissance sur le bien vendu. C'est son obligation de bonne foi. De la même manière, il doit comprendre que, le cas échéant, la qualité de vendeur professionnel peut lui être reconnue, et donc élargir considérablement l'étendue de sa responsabilité ;
- construire et garantir l'efficacité du contrat sous la contrainte de la nécessaire stabilité des conventions : pour illustrer ce point, il nous paraît judicieux de traiter du problème de la prescription pour agir en garantie pour l'acquéreur. Comme nous l'avons vu, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice, tout en ne pouvant agir au-delà du délai butoir de vingt ans prenant naissance au jour de la signature de l'acte. Toutefois, depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, il est possible de convenir d'un allongement ou d'une réduction du délai de prescription1243. En fonction des circonstances, voilà un élément à partir duquel le notaire rédacteur peut élaborer une clause permettant de réduire à un an le délai de l'acquéreur pour agir en garantie contre son vendeur si ce dernier a fourni un certain nombre d'éléments, par exemple relatifs à des travaux réalisés par lui, confortant ses déclarations. Àl'inverse, en cas d'incertitudes ne pouvant être clarifiées par le vendeur, il sera peut-être opportun de rassurer un acquéreur inquiet en lui conférant un délai plus étendu pour agir.