Le rappel des principes

– Extension de garantie. – Le texte de l'article 1643 du Code civil n'interdit pas d'aggraver l'obligation de garantie des vices cachés du vendeur. Peu habituelle dans le cadre de la vente immobilière, il est vrai, on peut néanmoins imaginer cette extension en prévoyant par exemple un allègement des conditions de fond nécessaire à sa mise en œuvre, ou en prévoyant un délai pour agir plus long que celui de deux ans prévu à l'article 1648 du Code civil.

– Limitation de garantie. – Le même article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité contractuelle d'exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En matière immobilière, cela est bien évidemment possible, et la jurisprudence de la Cour de cassation le rappelle régulièrement, en validant des clauses d'exonération¹²¹⁶ dès lors que le vendeur ne fait pas preuve de mauvaise foi.

– Limitations à la liberté contractuelle. – Ceci étant, la possibilité ouverte en matière de limitation du champ de la garantie des défauts cachés de l'immeuble vendu s'est heurtée à la nécessaire protection de l'acquéreur, et surtout l'acquéreur profane. Par conséquent, la jurisprudence, mais également le législateur se sont attachés à limiter cette possibilité, ce qui ne simplifie pas la tâche du rédacteur des conventions des parties, car certaines clauses exonératoires peuvent ne pas trouver leur efficacité en raison de la situation du vendeur.