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L'imprévu affectant le bénéficiaire/acquéreur
2022
– En présence d'une promesse synallagmatique de vente. – Par principe, et au regard de l'engagement ferme et définitif 1057 de l'acquéreur à travers la signature d'une promesse synallagmatique de vente 1058 , son décès ne peut entraîner la caducité de la promesse 1059 . Les héritiers du promettant décédé après la signature de la promesse peuvent ainsi se retrouver dans une situation périlleuse, à travers laquelle ils se sont engagés à payer un dépôt de garantie (s'ils ne souhaitent pas poursuivre l'opération et que la possibilité leur est offerte d'échapper à l'exécution forcée), voire même …
L'imprévu affectant le bénéficiaire/acquéreur
2022
– Importance de la distinction entre promesses unilatérale et synallagmatique. – Àla différence du promettant/vendeur dont l'engagement de vendre est ferme, quelle que soit la forme retenue pour l'avant-contrat, la situation de l'acquéreur varie en fonction de celle-ci. …
L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– Le décès du promettant/vendeur. – Le décès du promettant/vendeur ne rend pas la promesse caduque. C'est une conséquence directe et une illustration bien établie du principe selon lequel la capacité du promettant/vendeur s'apprécie au jour de la promesse et non au jour de la vente. Dans le prolongement de ce qu'a pu décider la Cour de cassation en cas de décès du pollicitant avant que l'offre, encore valable, ne soit acceptée 1032 , la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que la promesse unilatérale de vente survivait au décès du promettant 1033 . Le fait même …
L'imprévu affectant les parties au contrat
2022
– Multiplicité d'événements. – L'événement imprévu par les parties peut être heureux, porteur de chance, ou au contraire malheureux. En ce qu'il est susceptible d'affecter l'exécution du contrat, l'événement imprévu que nous envisagerons sera perçu négativement, en ce sens qu'il correspond à une perte ou une dégradation de la situation existante au jour de l'avant-contrat de vente d'immeuble. Appliquée aux parties au contrat, cette orientation renvoie immédiatement à la capacité des parties à l'acte. Cette capacité peut ainsi être affectée par une dégradation de la capacité des parties entre …
Une chronologie confirmée
2022
– Suivie d'une décision ambiguë et de commentaires inquiétants. – La décision rendue le 28 juin 2018 a fait couler beaucoup d'encre, et soulevé une vague d'inquiétude chez les notaires. Une pratique assez répandue avait en effet consisté à appliquer au droit de préférence du locataire commercial les mécanismes en place pour les autres droits de préemption, conduisant à ce que des promesses de vente soient signées sous la condition suspensive de la purge de ce droit. C'est dire que la décision rendue par la Cour de cassation le 28 juin 2018 973 suscita de vives inquiétudes, que certains …
La condition suspensive de purge du droit de préemption urbain
2022
– Une condition suspensive qui n'en est pas une. – Au-delà de la qualification juridique du droit de préemption en tant que tel, se pose la question de la nature juridique de la condition suspensive se rapportant à ce droit. La terminologie employée laisse à penser qu'il s'agit d'une simple modalité de la vente 951 . Il est vrai qu'à l'instar de toute autre condition suspensive, celle-ci renvoie à la survenance d'un événement futur et incertain. Néanmoins, l'obligation ne peut exister sans elle, la purge du droit de préemption urbain étant nécessaire pour la validité de l'acte 952 . Il ne …
Débats doctrinaux sur l'analyse conceptuelle du droit de préemption
2022
Droit précontractuel ou de substitution ? Le droit de préemption constitue-t-il une institution précontractuelle, en ce qu'il précède la formation du contrat de vente, ou au contraire une institution post-contractuelle faisant suite à la formation de celui-ci pour venir, le cas échéant, l'impacter ? Ce débat divise les auteurs 945 qui ne manquent pas d'arguments pour soutenir, tour à tour, l'une ou l'autre conception. L'étymologie semble commander de retenir la première de ces deux thèses, le droit de préemption conférant à une personne la faculté d'acheter un bien de préférence à tout autre, …
La purge de droit de préemption, de priorité ou de préférence
2022
– La plus classique des conditions suspensives. – « Le droit de préemption est le droit reconnu par la loi à certaines personnes publiques ou privées de se porter prioritairement acquéreurs d'un bien » 943 . Véritable « stéréotype » des droits de préemption 944 , le droit de préemption urbain est aussi l'objet d'une des conditions suspensives les plus pratiquées par les notaires. La notion même de droit de préemption n'est pas clairement établie et peut influer sur la manière d'appréhender la condition suspensive (A). Si le droit de préemption urbain est celui qui s'applique le plus …
L'obtention d'un prêt
2022
Première question : est-il possible d'imposer à l'acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un délai déterminé ? Non. Le principe étant que la condition suspensive légale, qui est d'ordre public, « ne peut être affectée par la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreuret de nature à accroître les exigences résultant de ce texte » 924 , il n'est pas possible « d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai » 925 . Est également réputée non écrite « la double obligation contractuelle faite à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans …
L'obtention d'un prêt
2022
– L'absence de contenu obligatoire de la condition suspensive. – Bien qu'elle soit d'origine légale, la condition suspensive de financement ne s'est pas vu imposer des mentions particulières. L'indication des conditions du prêt sollicité n'est pas obligatoire pour la validité de la condition suspensive ou de l'acte reçu 920 . En théorie, il est donc possible que soit stipulée une condition suspensive n'indiquant pas le taux d'intérêt du prêt envisagé, sa durée ou encore le montant des échéances de remboursement 921 . En réalité, le législateur a laissé le soin à la pratique de compléter cette …