– Une condition suspensive qui n'en est pas une. – Au-delà de la qualification juridique du droit de préemption en tant que tel, se pose la question de la nature juridique de la condition suspensive se rapportant à ce droit. La terminologie employée laisse à penser qu'il s'agit d'une simple modalité de la vente951. Il est vrai qu'à l'instar de toute autre condition suspensive, celle-ci renvoie à la survenance d'un événement futur et incertain. Néanmoins, l'obligation ne peut exister sans elle, la purge du droit de préemption urbain étant nécessaire pour la validité de l'acte952. Il ne semble donc pas qu'il puisse s'agir d'une condition suspensive en tant que telle. S'agit-il pour autant d'un élément essentiel à la vente, en ce qu'il conditionne la validité de celle-ci ? Cela conduirait à frapper de caducité le contrat par suite de la non-réalisation de la condition suspensive. Le droit de préemption « s'autodétruit »953 du fait même qu'il serait exercé, à travers un « mécanisme de défense automatique »954 du contrat de vente. L'incohérence a été relevée, conduisant à critiquer également cette qualification d'élément essentiel ou constitutif du contrat de vente. Dès lors, la finalité de la clause visant à purger le droit de préemption urbain semble conduire à une troisième qualification. Elle ne serait pas une condition suspensive, ni un élément essentiel ou constitutif de la vente, mais une condition d'opposabilité et d'efficacité955, ou encore d'une réserve956 au contrat visant, au moment de sa levée, à conférer à celui-ci la perfection957 attendue des parties.
La condition suspensive de purge du droit de préemption urbain
La condition suspensive de purge du droit de préemption urbain
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
de la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain ?
Le vendeur est parfois tout particulièrement attaché à la volonté de régulariser la vente avec l'acquéreur pressenti et non avec le bénéficiaire du droit de préemption urbain. Il est vrai que l'exercice du droit de préemption urbain par son titulaire n'est pas neutre pour l'acquéreur, évincé du contrat, non plus que pour le vendeur, lequel est notamment susceptible de voir le prix de vente contesté par le préempteur, et minoré par le juge de l'expropriation. S'est donc posée la question de savoir si la condition suspensive pouvait porter spécifiquement sur le non-exercice du droit de préemption urbain. Ce faisant, l'exercice par le titulaire de ce droit de préemption conduirait à la non-réalisation de la condition suspensive, elle-même à l'origine de la caducité du contrat.
Àtravers cette rédaction, les parties décideraient de répondre par le contrat à la question qui se pose sur la qualification même de la condition suspensive : elles la qualifieraient d'élément essentiel à la validité du contrat, rendant caduc celui-ci en son absence. Cette solution a été retenue par la Cour de cassation en matière de droit de préemption de la Safer958, avant que le législateur n'intervienne pour déclarer nul ce type de condition959. Elle a été vivement critiquée, notamment par les notaires à l'occasion du 99e Congrès portant sur la vente d'immeuble960. Le caractère « absurde » de cette condition a ainsi été dénoncé en ce que la condition reviendrait à dire : « Je vous offre mon bien à la vente à condition que vous ne l'achetiez pas, et ce n'est qu'à cette condition que cette offre vous est faite »961. Bien qu'encore parfois défendue en doctrine962, nous nous inscrivons dans le prolongement des recommandations du 99e Congrès des notaires de France, en considérant que cette rédaction ne nous semble pas devoir être valablement retenue. L'incohérence qu'elle manifeste se double en effet d'une opposition frontale avec un texte d'ordre public répondant à un intérêt général, qu'elle conduirait à rendre inapplicable en toute circonstance.
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Quid
en cas d'annulation de la décision de préemption ? – La décision de préemption par le titulaire du droit de préemption urbain entraîne la non-réalisation de la condition suspensive. Il se peut néanmoins que, postérieurement, la décision de préemption fasse l'objet d'un recours pour excès de pouvoir et soit annulée. Cette annulation intervenant de manière rétroactive963, la condition suspensive apparaît dès lors réalisée a posteriori, remettant les parties dans l'état qui était le leur avant la décision de préemption et permettant à l'une et l'autre d'invoquer les effets obligatoires du contrat. La Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler cet effet mécanique résultant du caractère rétroactif de l'annulation de la décision de préemption964. Cette situation est susceptible d'intervenir plusieurs années après la décision de préemption, alors que les parties, et spécialement l'acquéreur, ont pu se croire libérées du contrat initial. D'importantes difficultés peuvent en résulter, en ce que l'acquéreur peut ne plus être intéressé par cette acquisition ou ne plus disposer des fonds nécessaires965, notamment s'ils ont été utilisés pour effectuer une autre acquisition966. Àtravers la rédaction de la clause de condition suspensive de purge du droit de préemption urbain, le notaire a la possibilité d'éviter ces difficultés en les anticipant.
Anticiper les effets de la décision de préemption
Afin d'éviter les difficultés inhérentes à l'annulation rétroactive d'une décision de préemption au titre du droit de préemption urbain, il apparaît nécessaire de prévoir que la condition sera défaillie en cas de décision de préemption, que celle-ci soit ou non définitive. Les notaires ont ainsi pris l'habitude d'intégrer cette rédaction dans leur clause, permettant d'éviter l'aléa résultant de la survenance d'un éventuel recours et, partant, d'une éventuelle annulation de la décision de préemption.
Par ailleurs, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse. Cette conclusion peut apparaître contradictoire avec le principe énoncé ci-dessus, consistant à déconseiller la rédaction de condition suspensive de non-préemption. Il convient, en effet, de tempérer cette position en considération de la qualification devant être retenue du droit de préemption dans son ensemble. Nous avons vu qu'entre institutions précontractuelle et post-contractuelle, pouvait s'intercaler une théorie intermédiaire967. C'est ainsi notamment qu'à travers la décision de préemption, et la substitution qui en résulte, s'est formé entre le vendeur et le préempteur un nouveau contrat ne subissant donc pas la caducité de celui conclu avec l'acquéreur initial. Dès lors, à travers cette théorie qui présente les avantages du pragmatisme et de la sécurité juridique, il semble possible d'attacher à la condition suspensive la caducité permettant de libérer le vendeur et l'acquéreur de leurs engagements réciproques, le vendeur se trouvant à compter de cette date engagé dans le cadre d'un nouveau contrat avec le titulaire ayant exercé son droit de préemption.